（6）受土地、资金的制约度高

我国国土面积虽然排名世界第三，但其中被大量的海域和沙漠地区占据了，不适合房地产的建筑，再者，我国的人口众多，占据世界人口的一半，平均下来，我国人均占有土地面积十分有限，而房地产业的迅速发展，使许多地方出现了寸金寸土的情况。另外，我国房地产发展体系还不够成熟，基本上处于初级发展阶段，尤其是私营的房地产企业，自有资金非常紧张，在银行贷款又受到许多政策的限制，所以私营房地产企业基本靠外债度日。因此，土地和资金是制约我国房地产业发展的主要因素之一。

（7）高投入、高回报、高风险

房地产企业的经营对象是不动产，由于房地产是以房屋作为产品的，房屋开发的规模大，花费的资金同样是巨大的，尤其是前期土地招标时的投入，基本占据整个过程的三分之一到四分之一，后期资金更是要持续不断，少则好几百万，多则上亿元，房地产业发展过程中，常常需要承担巨大的风险。一旦资金链断裂，工程款更不上，工人便会罢工，而每耽搁一天，房产商都将面临巨大的损失，无数地方的房地产企业的倒下都可以证明这个行业的高风险性。

2。2房地产项目成本的构成

房地产企业的成本管理基本上包括以下八个部分，包括土地成本，前期费用，工程成本，配套设施成本，销售费用，管理费用，财务费用及税费。如表1：

表1    房地产项目成本构成

项目 内容

土地成本35% 指为了取得国家批准作为建筑用地的土地的开发使用权利而发生的费用，耕地占用费，居民拆迁补偿费用，土地招标的土地出让金，为了获得土地使用权而支付的其他费用以及土地签订协议发生的契税。

前期费用6% 指在取得土地开发使用权利之后，为了开发项目做前期准备而发生的费用，包括项目前期勘察费、周围环境考察费，可行性研究计量费，设计规划费等多种准备费用。

工程成本16% 指为了工程项目顺利进行，为工程项目开发而购买的砖瓦、钢材等基础材料采购费用，还有门窗采购及安装费用，室内装修费用，室内设备购买及安装费用，围墙建造费用等。

配套设施成本

8% 指工程开发项目中配套的绿化建设费用，道路建设费用，水电供给设施费用，路灯，娱乐健身设备，停车场，环卫设施以及各种相应的建筑物等的建设费用等。

销售费用3% 包括为了宣传楼盘而发生的广告费，聘请销售人员发生的销售提成费用，售楼处装修、装饰费，销售人员的基本工资及通讯交通补助。

管理费用3% 包括楼盘建设过程中以及工程开发结束以后发生的付给物业管理公司的物业管理费，还有在未来可能发生的维修费等。文献综述

财务费用8% 包括为了工程项目的开发与建设借入资金而支付的利息费用，其中包含为借款发生的手续费，以及折价或溢价而发生的损失或者收益，以及因为外币业务而发生的汇兑差额等。

税费21% 税费主要包括取得土地发生的土地使用税，企业收入应缴的企业所得税，建筑房屋发生的房产税，销售房屋发生的增值税。

3 我国房地产成本控制现状及存在的问题分析--以万科为例

我国房地产企业成本控制在最近十几年虽然有了发展，但是与国外相比较，仍然还有很大的差距。主要有成本管控观念落后、管控制度不健全、工程造价控制水平较低、监理不严格等是当前房地产企业在进行成本控制过程中比较突出的问题。