雨润地产本可以充分利用其三四线城市取得的大量廉价采购中心建设用地以及其相关配套的商业住宅用地在房地产行业有一番作为。但是随着近年来三四线城市的房地产市场表现疲软，这些在城市化发展中所获得的廉价商业用地，并没有能够实现雨润的房地产梦想反而成了集团的拖累。未来房地产市场需求的主体、竞争形式以及供应方式、供应结构都将发生根本性变化,因此企业盈利模式也将会改变。房地产企业间的竞争将不再仅仅是单纯的规模与速度之争,而更多体现在房产企业的专业技术和服务质量之间的竞争。传统的房地产开放模式如买地、规划、建房、卖房、物管即将或者已将成为过去式。雨润地产所面临的困境是房地产行业超速式发展模式已经过时，而雨润和大多数中小房产企业一样还没来得及调整。

表2  雨润地产15年增长百分比表                  单位：亿元 

分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%）

商业 3。370 2。753 18。30 —2。47 —1。12 减少1。12个百分点

房地产业 7。210 2。735 62。07 —96。92 —98。48 增加38。96个百分点

旅游服务业 3。318 1。383 58。30 —5。66 —42。27 增加26。45个百分点

注：数据来源2015年雨润地产年度现金流量表

4。2  经济新常态对雨润地产财务环境影响

4。2。1  雨润地产资产周转率偏低

房地产企业正常情况下所持有的货币资金的比重并不高，例如上市房地产公司货币资金比平均只有9%相比于一般在11%以上的货币资金比的其它非地产行业来说，房地产企业的财务风险较大对风险的抵抗能力相对较弱。如果当企业的预付账款与其货币资金占有相同的比重时，那么按一般市场投资报酬率计算应约为8%，而地产企业这一项的机会成本率大约为17%，这与其它行业相比较而言的确是很高的，同时房地产企业的性质就已经决定了它在财务上很难实现"早收晚付”的资金使用方式。这种情况下雨润近几年的负债快速增长，尤其是短期借款的增加。仅在2014年一年的时间里公司的短期借款总额就增加了15亿元。查看公司近几年的债务数据，公司在2010年的短期借款总额为27。29亿元而到了2014年年末的时候已经增长到了51。75亿元。一年内到期的非流动负债和长期负债由2010年的2。58亿元增长到2014年年末的26。76亿元。为此，集团不得不提供了大量的抵押品和保证金，公司在2014年将1。02亿元存货、6。32亿的固定资产、无形资产2。16亿、3。43亿投资性房地产作为抵押偿还借款，并且公司账面上的5。31亿的保证金也被冻结，被抵押的这些资产就占到企业总资产额的13。46%。去年第三季度末企业的到期应偿还短期借款为61。36亿元，长期负债为22。58亿元，还有一年内到期的5亿元非流动负债，而公司目前所有的流动现金及等现金等价物仅为19。87亿元