1.2  设计项目概况

明发滨江新城座落于南京长江大桥北堡公园东侧，滨江大道1号，紧依长江北岸，沿江2.4公里的滨江黄金岸线。整个项目占地1600余亩，建筑面积约180万平方米，绿化率达40%。明发滨江新城户型面积从80-240平方米，户型结构为二房二厅、三房二厅、四房二厅及复式结构。社区内规划有风情商业街，会所，中小学，幼儿园，银行，邮局，医疗中心等应有尽有， 是一座衣、食、住、行、育、乐等一应俱全的理想生活城。

1.3  设计的目的和要求

为了更好的研究房地产营销策略对楼盘销售的作用，本文选取了品牌营销中的南京浦口区明发滨江新城的案例进行研究与探讨。从分析项目概况及市场环境到营销中的关键点及难点展开，综合分析。本文同时提出了思源风险控制保障体系，即控制质量风险，防范销售风险。从“计划”、“执行”、“评估”、“调整”四个方面展现成功的营销策划方案给地产商带来的利润。

1.4  数据资料的选取

虽然本次设计有一定的难度，但本人在项目处实习中取得了相关资料。与此同时，还可以向更有经验的同事请教，更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的资料把握上有很大的成功。

1.5  设计重点和难点

本设计需要的资料数据多，专业知识强。需要做好市场调查和资料的借阅，对消费者的购房需求、消费心理进行调查，还要依据区域发展的现状评估在营销过程中出现的问题，不能做到尽善尽美，但基本能全面的做出一份营销策划方案。

1.6  设计实现的可能性

虽然本次设计有一定的难度，但本人在该楼盘实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教，更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  设计依据

2.1  理论与方法

本次设计中使用了大量的图表分析、数据统计和各大楼盘的竞争比较以及SWOT分析法。

SWOT分析法用来确定企业自身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来的一种分析方法。

所谓SWOT分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将以研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。

运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。

S （strengths）、W （weaknesses）是内部因素，O （opportunities）、T （threats）是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。

2.2  规范

 本次设计所依据的规范主要包括销售规范和法律规范两大方面。

（一）本次设计项目的销售规范：

1.商品房预售

2.商品房现售 

3.“五证两书” 

4.内部认购 

5.格式条款

（二）本次设计所依据的有关法律、法规和部门规章

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2．《中华人民共和国土地管理法》；