商业银行房地产信贷风险及其防范研究(4)
2）税收政策
房地产项目的开发以及房地产交易阶段，税费的影响相对显著。如果开发阶段的税费过高，增加了开发商的建设成本，会通过大幅提高房价让消费者承担高额的土地转让金和税费；交易阶段的税费，开发商也会以多种方式让居民承担。此外，房地产保有环节的税收种类少、税率低，使得很多人有多占房、占好房的机会，也增加了炒房者的投机行为。房地产闲置与浪费的现象严重。2006年，政府为了增加投机和投资者的保有成本，出台了国优尔条。虽说税收政策很好地抑制了房价的上升，很多地区的房价因此有下降的压力，但商业银行从中面临的信贷风险也随之增加。
3）货币政策
中央银行通过调整利率的高低和银行贷款的指导来影响资金的成本和供应，既调节利率又影响资金的渠道。2004年5月商业银行要求贷款者增加首付款乘数和2004年10月29的加息，都是央行货币政策的结果。1998年后，实行的商品房改革，商业银行开展了大量的房产开发和按揭贷款，推动了房地产市场的发展，房价一路上涨。至2003年，各方面对房地产泡沫产生了共识，2003年6月起，央行发布了一系列政策，对个人和企业的贷款政策做出了调整。但政策的调整会加速房地产企业的优胜劣汰，国内房地产企业一直高度依赖银行贷款，
缺乏自有资本金、实力不强、筹集资金途径少、销售情况不好的房地产企业的资金链可能会因此断裂，房地产项目无法继续开发，也就无法从房屋的销售中回收投入的资金来归还银行贷款，导致商业银行的不良资产急速增加，银行最后为房地产信贷风险“买单”。
3.2.2 市场风险
市场风险，受利率、汇率、抵押物价格变化等影响。主要包括利率、汇率、抵押物贬值和流动性风险。随着国内利率市场化的实行，房地产信贷中的市场风险明显增大，银行加强市场风险的防范越来越重要。
国内利率的频繁波动，加上商业银行对利率的管理缺乏经验和能力不足，使得银行在经营房地产信贷业务时，面临较大的利率风险。
首先，信贷活动中，由于交易双方存在信息不对称，银行没有办法得知哪个贷款人的违约性更高。当实际利率上升时，恰恰是风险偏好型居民变成主要客户，出现“逆向选择”；原本风险厌恶型的居民也会逐渐开发风险加大的项目，从而提高收益水平。也就是说，随着利率的提高，往往是开发很大风险项目的企业能偿付银行的高额贷款利息。因而高风险性、强投机性的房地产企业便是典型的例子。自有资金多、实力强的房地产企业有能力承受高额利息进行贷款，大量信贷资金的注入，会引发房地产泡沫，泡沫一旦破裂，会产生大量的银行坏账。利率市场化后，日本、智利等许多国家和地区都曾遭遇房地产泡沫；而实力弱的房地产企业则可能因无法支付高额利息，遭遇资金匮乏的窘境，项目无法进行，也就无法最终从房屋的销售中回收资金归还先前的银行贷款，增加了银行的坏账。银行方面，由于信息的不对称，贷款风险与贷款利率之间并不存在单调的正相关关系，银行对房地产企业的高风险贷款不一定会得到相应高收益的补偿。
其次，如果利率增加，人们便倾向于在期限之间归还款项。但是，因此出现的资金涌入会使银行的现金流产生不确定性，增加银行集约化资产负债管理的难度；银行还要花费大量繁琐的手工操作，成本因此上升。此外，银行还会少收到部分利息。虽说资金短缺的情况下，银行可以利用提前归还的贷款进行再投资，以再投资的收益弥补利息上的损失，但是在我国，由于市场上流通的资金过于宽松，提前还贷发生时，银行资金的安排计划会被打乱，导致资金滞留，再投资的收益可能无法弥补利息的损失。
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