商业银行房地产信贷风险及其防范研究(5)
3.2.3 信用风险
信用风险指的是借款人并未按照合同规定，到期归还借款的本息，使银行遭受资金损失的违约风险。
美国的次贷危机中，正是个人次级抵押借款人违约，不能按期偿还贷款，直接引发了次级抵押贷款公司的资金周转，从而引发一系列的金融风暴。
2008年9月，深圳的楼市大幅降价，按揭购房者发现，同样的房屋，降价后的房价甚至低于尚未归还银行贷款的余额。显然，在购房者看来，违约更划算。但于银行来说，处置房屋的价款，并不足以弥补购房贷款合同中的总计应收款，进一步遭受了资金损失。我国的个人收入不像发达国家一样开放、个人税收制度也不如发达国家健全，银行无法利用信息量有限的税单得知人们的信用状况；加上征信制度的缺乏，银行不能有效判断人们的信用情况和还贷能力，也就无法判断其风险状况。此外，个人住房贷款为中长期贷款，期限可能在20至30年之间，长期限内人们的信用情况会有很大的变化，信用缺失与个人收入下降的情况有可能发生，从而演变成为银行的信贷风险。加上国内现行的浮动利率制，利率增加周期，违约的现象会突出。
房地产企业方面，由表3.1可以看出，国内房地产企业的资金主要是定金及预收款、房地产自筹资金、银行贷款。接近60%的定金及预收款源于银行；自筹资金中约有40％来自银行贷款；其他资金中也约有60％来自银行贷款。按这样的比例计算，2004年起，我国房地产业的全部资金来源中，大约有60％来自各种渠道的银行贷款；由表3.2得知，2004年至2012年，企业的资产负债率一直在70％以上，抗风险能力脆弱。房地产企业银行资金的高度依赖加上高资产负债率，使得一旦房价下跌，房地产开发商和建筑商的财务头寸恶化，不能以房屋销售和房地产完工后的收入偿还贷款，项目搁置，抵押物几乎没有价值，造成贷款违约，银行因此面对巨大的信用风险。
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