1.4研究意义

     本文的研究意义包括理论性意义与实践性意义两方面：

    （一）从理论意义上看，本文通过对2011年至2015年上海商品住宅的价格数据分析结合2015年上海房地产的走势，预估了商品住宅在未来的价格。以上海这个中国典型的一线城市为例，为中国其他一线，二线城市的房地产市场的未来走势做个典范，以上海奉贤南桥板块为典型例子为中国城市房地产发展开阔了发展思路，丰富了商品住宅研究的方向，为轨道交通建设促进良性发展提供了重要的理论依据，具有重要的理论意义。

（二)从实践意义上看，本文将轨道交通和上海的房地产市场走势相论证，对上海2015年房地产市场进行了系统的调查分析，同时列举了很多楼盘受轨道交通影响的例子，找到了上海奉贤南桥板块楼盘价格受轨道交通影响的所在可用来缓解特大城市人口密集，住房市场居高不下的状况，这在中国房地产发展建设实践中具有重要的实践意义。

2.商品住宅价格及其影响因素

2.1 商品住宅及其价格

商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。

    商品住宅价格通常由开发总成本费用、销售税费、开发利润三大部分构成。

    1）开发总成本费用主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建设安装工程费、公共配套设施建设费用、建筑安装工程费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用等。

    2）住宅销售税费主要包括企业营业税、城市建设维护税以及教育费附加等。

3）开发利润主要包括由销售收入(售价)减去各类成本、费用和税金后的余额。

2.2 商品住宅价格的成因

在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。所谓市场形成价格，就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。其中，商品的价值是价格的基础，价格则是价值的货币表现，而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动，商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。马克思主义经济学的这一基本原理对房地产价格也是基本适用的。但同时，由于房地产的特点，房地产价格的形成又具有一定的特殊性。

房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础。具体到一个房地产企业在制定某一宗房地产商品的销售价格时，首先考虑的是生产成本，同时获取一定的利润，因此，商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房地产价格形成的基础。作为消费者，在购房时，不仅要满足自己的使用需要，而且必然要考虑到“物有所值”，能带来相应的物质利益，房地产的内在价值也成为购房决策的重要依据。

同时，供求规律和竞争规律也是调节房地产价格的重要因素。

商品的价格受供求关系影响而上下波动，波动的轴心是商品价值，当市场价格高于价值时，市场供大于求，供求机制会抑制商品价格，使之下降；当市场价格低于价值时，市场供不应求，供求机制会提升商品价格，使其上升；当市场供给和需求趋向平衡时，则形成均衡价格。

这就是商品市场的供求原理。房地产市场上也同样存在着供求原理，商品房价格随供求关系变化而上下波动，有所不同的是，由于房地产的个别性，房地产供给的弹性很小，因此，房地产的均衡价格主要是由需求曲线的位置和形状决定的。