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1.1. 研究背景和意义
1.1.1. 研究背景
最近十几年来，房地产一直是我国居民非常关注的行业，特别是关心房价的走势。尤其是2007年至2009年，房价出现爆发式上涨，房地产市场异常火爆，供需严重失衡，房地产的投机性以及刚性需求都不断增大。房地产业由于本身的特殊性，它不是独立发展的单一产业，而是上下游都有特别多的相关产业共同发展。从上个世纪末开始，房地产项目开发投资成倍增长，为我国GDP的增长做出了十分突出的贡献。房地产业已发展成为我国国民经济的重要组成部分。
一方面，我国房地产投资增速不断加快。据统计，2013全年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，其中住宅投资增长19.4%。 其中，房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。全国商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%。
另一方面，从2006年开始，国家加大了对房地产的宏观调控。2006年，采取了“严管土地，看紧信贷"的政策，控制土地供给以及减少房地产开发的支持资金。2007年的政策主要集中在，提高土地供给和减少投资需求方面。2008年，为度过经济危机，国家在土地、税收和金融政策进行了一系列调整。2009年，调控政策主要集中在促进房地产发展的同时抑制房价过快增长。2010年，出台“新国十一条”、“新国五条”，紧缩货币量，限制投资，抑制房价。到2011年，“新国八条”的出现，更是给予市场一个强烈的信号，国家要打击投资，抑制增长过快的房价。解决城镇居民住房问题，加大保障性住房的投入。加大宏观调控力度，遏制投机购房，使房地产市场健康发展。
从上可以看出，房地产是典型的高投入、高产出和高风险行业。目前我国房地产市场主要存在以下问题：一、房地产投资规模过大；二、商品房价格过高；三、商品房结构不合理，住房社会保障的配套政策不健全；四、开发商自有资金比重低，房地产资金来源结构单一，对市场资金依赖度比较高；五、拆迁安置补偿不合理；优尔是房地产业受国家宏观调控政策及国内外行业和金融政策的影响。这都将对房地产项目的开发造成负面影响。
房地产业投资过热，发展过快，政府调控措施的不断出台，造成房地产市场的风险度不断提升，房地产业已逐渐成为一个高风险行业。正因如此，一个房地产项目的开发，更应该加强对房地产项目开发的风险管理，并采取相应的措施进行理性投资，规避风险从而取得更大的收益。本文将结合房地产项目的实际运作过程，针对房地产项目风险因素的识别与分析，提出房地产项目风险的应对与监控措施，为在开发过程中的房地产项目，提供科学的决策依据，促进房地产项目的健康发展。
1.1.2. 研究意义
房地产开发作为一个高风险的行业，其投资规模大、建设周期长并且环节多、涉及面广等特点导致风险因素复杂繁多并且难以量化，再加上其易受国家调控政策的影响，所以其投资风险的管理对于开发商而言极为重要。
本文在现阶段研究房地产项目开发风险管理的意义主要有以下几点：
1. 提高房地产项目的资金使用价值，使资源分配达到最佳组合，提高经济效益，减少资源浪费，预防和控制风险，减少风险的损失并提供补偿。