房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(12)
（4）REITs的组织形式
房地产投资基金具体组织形式的选择在本章已详细说明，即我国房地产投资信托正处于起步阶段，风险控制尤为重要，因此应先发展契约型房地产投资基金。伴随着中国金融市场的发展，以及相关法律和监管体系的健全，可以考虑建立公司型的房地产投资基金，由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金较有专业房地产公司进行独立运作。
（5） REITs类型的选择
房地产投资信托基金分为封闭式基金和开放式基金两种。封闭式基金是指基金资本总额及发行分数在发行之前就已确定下来，在发行完毕后规定的期限内，基金的资本总额及发行份数都保持不变的信托投资基金。它在发行原始股份和购买资产之后，不再进一步增发股份，其现有股票的价值完全取决于基金的资产组合的经营业绩；而开放式基金是指基金的资本总额或股份总数可以随时变动，即可根据市场供求状况发行新份额或赎回股份的投资基金。它不断地发行新股份并将其销售给投资者。由于房地产信托投资基金投资以追求长期投资收益为目标，因此要稳定地实施其投资策略，基金必须在较长的时期内保持资产的相对稳定，所以宜以封闭式基金为主。
（6） REITs的投资方向
在运作初期，我国权益型RETTs的投资业务可向以下几方面发展：
1、非上市的房地产企业，在上市门槛较高的情况下，房地产投资信托基金的股权投资可以为非上市房地产企业开辟了新的融资渠道。
2、优质房地产开发商的房地产项目投融资。
3、其他商业房地产项目的投资与融资。
我们相信，随着法律法规对于我国REITs的逐步放宽，REIT的投资品种将进一步增加。而REITs对于我国房地产项目投资与融资的作用也将逐渐显现，最终成为我国一种重要的投资融资工具。
4.3 我国房地产投资信托的案例分析
4.3.1 欧尚信托计划案例
（1）背景案例介绍：
法国欧尚天津第一店资金信托计划(简称欧尚信托计划)，是中国商业地产市场上与国外REITs产品，较为接近的的准REITs产品，其由发起人北京国际信托投资有限公司于2003年12月9日推出。该准REITs产品募集资金规模1亿元人民币，期限初定为3年，单笔预约金额不得低于20万元人民币，超过额度20万元，则必须按照1万元的整数倍增加，预期年收益率为6%。产品成立后以优惠价格购买法国欧尚天津第一店的物业产权，同时北京国际信托投资有限公司与法国欧尚超市集团签定“20+20”年的租约，通过收取物业的租金收入来实现投资人的回报；在本期产品到期前，北京国投将以该优质物业为依托，发行下一期产品或处置该物业募集新的资金用于归还上一期投资人的本金，或者该商业物业开发商承诺将在产品期限内以高于本信托计划资金购买价格10%的价格回购此物业。
该信托计划具有以下特点:
l)该产品是国内信托计划产品中与海外REITs产品较接近的“准REITs产品”,其模式仿效美国版的房地产投资信托基金运作模式设立募集信托资金，投资人成为该产权的实际拥有者。
2)产品计划通过收购天津汇峰大厦1-3层物业后，租赁给法国欧尚超市集团，为投资者获取稳定的租金收入来实现投资人的回报。
3)投资人在享有本物业升值的同时还可以享受本项目在一定范围上市流通等潜在利益，而北京国投仅对该信托计划收取管理费用；产品合同既可以定向转让，还可以向签约银行申请质押贷款，以解决投资者的短期资金需求。“欧尚信托计划”一经推出便受到投资者热捧，出现多个投资者重复购买甚者有外地投资者汇款购买的热销景象。
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