房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(8)
3.2.2 房地产信托产品缺乏流动性
如何实现房地产信托产品受益人方便高效的变更和转让其信托受益权是目前房地产信托市场急需解决的问题，而目前由于我国《信托法》对信托产品的宣传、转让及继承都做出了非常严格的规定，导致信托产品转让流通流域存在严重的市场不对称，缺乏正规的转让流通渠道，这在一定程度上限制了房地产信托进一步发展。
目前在国内信托市场，缺乏统一的信托收益权流通市场，投资者转让信托收益权必须到受托人指定的场所办理相关手续，而且拟转让人对受让人的搜索，或者拟受让人对转让人的搜索比较困难，信托收益权的流通存在严重的市场信息不对称性；流动性缺乏的一方面原因在于每个信托收益权的特有属性的差异，信托收益权对应的风险收益特性，公开性缺乏，另一方面的原因在于体制上缺乏流通转让的公开交易市场。
流动性缺乏的一个主要原因还在于信托产品与信托受益权登记制度的缺失，国内缺乏统一的信托产品与信托受益权登记机构与明确的登记制度。同时，因信托法对合格投资者的限制，以及信托受益权的不能拆分转让，也在一定程度上限制了信托产品受益权的流动性。
3.2.3 房地产信托产品信息透明度不足
由于目前我国信托法律制度还不完善、市场规则也还未完全建立，房地产信托产品信息不对称的问题比较突出。《信托法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》仅仅规定了信托机构具有信息披露的义务，即信托机构应当每年定期（一般是按季或者按照信托合同的约定），向委托人披露报告信托计划的项目运行情况，资金使用情况以及信托收益分配情况等信息。这一规定对作为信托资金的使用者房地产企业是否需要对广大委托人进行信托资金所投项目的运行情况做出披露没有明确。
披露信托计划运行情况的信托事务管理报告在固定时间进行发布，这一规定灵活性不足，它使委托人在获取房地产信托计划信息的过程中处于被动地位，无法随时了解项目真实情况，容易产生信息披露不及时的问题。目前我国对信托机构实施的信息披露监管制度是非强制式的，由于信托行业的特殊性使其在信息披露方面远落后于证券基金行业。目前信托机构在其官网上发布的房地产信托事务管理报告所包含的内容大多是较为简单的房地产项目进展情况，对一些项目关键信息一般都披露较少或者不披露。
3.2.4 相应税收制度缺失
我国目前信托机构适用的都是一般的税收政策，一直没有出台相关政策与法规来解决当前房地产信托财产经营管理过程中的税收问题。
第一，重复性征税。根据《信托法》的规定，信托合同成立和终止时信托机构分别需要缴纳一次营业税，这导致了同一个项目征收了两次营业税。这背离了税收政策的公平原则，同一税源被重复征税也间接增加了房地产信托的融资成本。
第二，缺乏优惠的税收政策。上世纪八十年代，美国为了促进房地产投资信托基金的快速发展，出台了多项税收优惠政策，其中包括：房地产投资信托基金无需缴纳公司税；房地产投资信托基金拥有的房地产物业被纳入了免税资产的行列。而我国目前还没有房地产信托方面的相关税收优惠政策，还无法有效激励房地产信托的发展。
4 我国房地产投资信托基金的运作模式探讨
由于目前我国产业投资基金法的缺失，导致房地产投资基金的存在形式难确定，从REITs的结构角度看，选择目前我国房地产投资基金作解决之道，即以信托模式是比较符合REITs发展思路的，而且市场上的准REITs产品也均为按信托产品的方式，并且该模式在未来两三年内仍占据主导。发展房地产投资基金以及以信托的模式发展房地产投资基金目前具备四大优势：第一，推动二手房产交易，解决存量房产的流动性。第二，实现房地产行业投资的多元化，推出创新的金融产品。第三、规避房地产业风险。第四，可以解决投资额度限制问题。
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