房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(7)
（2）制度环境
十优尔届三中全会在其公报中把信托业首次作为与银行、证券和保险业并列的金融四大支柱产业一并提出，在此之后，中国信托业在完成第优尔次清理整顿后，开始走出边缘地带迈入正轨。截至2012年底，开发商新增资金96538亿元，其中房地产信托只有3163亿元，信托占比只有3.3%。可见，信托资金对房地产开发商来说，只是杯水车薪，作用非常有限。房地产信托新增规模低位运行，房地产信托发行规模为2169亿元，同比减少24%；房地产信托成立规模为1764亿元，同比减少35%。房地产信托占比仍处低位。房地产信托成立规模占比为22%。房地产信托成立规模占比与同比增速一样，都下跌至历史低谷，仅仅强于2007年的历史最低值13%。房地产信托收益率开始下降。2012年12月，房地产信托的平均预期收益率为9.67%，依然低于10%。房地产信托收益率下降，一方面是因为货币政策放松，资金利率下降；另一方面是因为楼市回暖，房价止跌回升。贷款占比大幅上升，从22.2%增加到41.7%，增加了19.5个百分点。房地产信托仍将保持新增规模、占比同时低位运行。收益率很可能会继续小幅下降。但是，伴随信托业治理整顿不断深入，管理层不断出台相关法律法规进行规范，这些法律法规的修订，放宽了REITs上市的条件限制，夯实了REITs运行的市场基础，在制度层面上保障了REITs的推出。
3 我国房地产投资信托的发展现状及存在问题
3.1 我国目前房地产信托业发展现状
2012年开发商新增资金96538亿元，其中房地产信托只有3163亿元，信托占比只有3.3%。可见，信托资金对房地产开发商来说，只是杯水车薪，作用非常有限。房地产信托新增规模低位运行。2012年房地产信托发行规模为2169亿元，同比减少24%；房地产信托成立规模为1764亿元，同比减少35%。2012年，房地产信托平均收益率依然低于10%，一方面是因为货币政策放松，资金利率下降；另一方面是因为楼市回暖，房价温和回升，投资者对楼市的风险情绪有所好转。
2013年3月份，信托产品出现了规模和收益率双双下降的趋势，3月份平均预期收益率为7.89%，创下自2011年3月份以来的新低，也是最近两年来首次低于8%。进入2013年以来，尽管在巨大的市场需求下，信托依然保持了大幅增长，但随着监管层加强监管，导致高收益产品发行受到限制，加上来自证券 、基金、保险等机构均可以开展类信托业务的竞争压力，伴随着信托产品发行规模和利润率双双遭遇调整，信托业要像前两年那样高速增长基本不太可能，今年信托业应该会进入调整期。
3.2 现有房地产投资信托发展中存在的问题
3.2.1 房地产信托产品模式单一
目前国内信托机构普遍被房地产企业当成了一个类似发放贷款的机构，募集的信托资金一般也只是投资于某个具体的单一项目。信托实际上只是在这一过程中充当了类似银行的角色，首先信托机构通过信托计划向社会投资者募集资金，然后将信托资金放贷(投放）给房地产企业用于某一特定的项目建设与开发，这失去了信托机构作为综合金融服务商所具有的分散风险的意义。甚至于，有些房地产企业将募集到的信托资金仅仅是用来满足银行对房地产企业发放贷款的30%自有资金的要求，以便从银行获得大量的幵发贷款。当银行实行紧缩性的信贷政策时，原来信托贷款本息的偿还便存在一定的风险。
项目融资仍然是2012年房地产信托产品发行的主流形式。房地产信托产品的投资方式较均匀的分布在贷款、股权投资和权益投资上，三者共占总量的85.28%,而组合运用类产品仅占11.58%,其他投资占比3.14%。，从房地产信托资金运用方式上来看，信托资金运用模式比较卑一，组合运用类模式占比较少。
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