房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(16)
3）信用风险：指提供的信托财产不合法。《信托法》规定，信托财产必须是投资者合法拥有的资金，否则不可信托。即使信托成立，若委托人设立信托的行为损害其债权人利益，债权人有权申请人民法院撤销该信托。一旦如此，这对信托计划的实施将产生很大影响。
上海快鹿投资集团所组织的REITs就是一个很好的反面事例，它是在未经有关部门机构批准的情况下通过公募的方式进行发行，而快鹿集团既不属于银行，也不属于信托公司或上市公司，它们均没有公募发行证券的企业资格，最终导致快鹿REITs被政府禁止发行而以失败告终。
2）管理风险：在现代经济组织中，管理已无可争辩地成为一种重要的生产要素，而且是将其他各种生产要素组织起来形成生产力的关键要素。如果一个组织管理有问题，那么其他生产要素就可能是一盘散沙，难以产生高效率。
首先，由于我国目前金融市场发展相对落后，信托公司在公司治理方面往往存在缺陷，其内部没有真正建立现代企业制度，从而缺乏科学的管理机制，这种较为弱化的管理模式往往会给委托人带来较大的风险。完善的公司治理结构不仅包括董事会和管理层,还包括独立的风险控制机构。如果风险控制机构缺失，或者没有独立性，那么信托公司就不能全面贯彻公司内部风险控制制度。其次，管理者素质的高低决定了公司的经营管理水平。在房地产投资信托的经营管理过程中，可能会发生因受托人缺乏房地产业务领域的投资经验、获取的信息不完全或存在误差、对经济形势的判断有误以及所选投资项目的优劣等情况，造成房屋出租率下降和营运成本增加，给项目收益带来影响，损害投资者的利益。
5.2 系统性风险预警信号——基于房地产价格变动
宏观经济因素如利率、通胀水平、经济形势以及房地产市场变化引起房地产物业市值变动以及物业租金变化, 这些因素变化必然导致 REITs在利润分红、收支情况、证券价值等方面相应波动, 从而构成 REIT s主要系统性风险, 反过来说, 正因为 REITs主要系统性风险由一系列宏观经济因素作用而引致, 这些宏观经济因素也就成为REITs系统性风险的先行指标。
中国内地目前尚无 REITs实践, 除此之外, 宏观因素变化引发 REITs相应变化的主要中间变量是房地产市场变化, 而基于这两点原因, 房地产价格受影响程度模拟 REITs受影响程度, 考察中国未来 REITs市场系统性风险预警信号。
影响中国房地产价格变动的因素有很多, 不过这些因素有的很难量化, 如购房意愿，有的非市场内生, 如利率，有的传导链条过长, 如国际收支状况有的本身也是房价的因变量, 如消费物价（通过租金水平），因此, 选取货币供应量与房地产开发投资量作分析。
5.2.1 货币供应量
表4.1 2002-2012年中国M2、贷款总额及商品房均价变动情况
M2
（亿元） 增长率
（%） 贷款
（亿元） 增长率
（%） 商品房均价
（元） 增长率
（%）
2002 185006 16.8 131293 6.6 2250 3.7
2003 221222 19.6 158996 21.2 2359 4.8
2004 250802 13.4 177363 11.6 2778 17.8
2005 298755 19.1 194690 9.8 3168 14.1
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