房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(3)
2012年房地产信托的结构悄然发生了变化，单一资金信托变成了房地产信托的主要形式。从2010年3季度以来，集合资金信托都是房地产信托的主要形式。然而2012年二季度，单一资金信托两年来首次超过了集合资金信托，单一资金信托占比53%，成为房地产信托的主要形式；三、四季度单一资金信托占比继续攀升至55%、57%。导致这种现象的原因主要有两个，首先是银监会对集合资金房地产信托的审核更加严格，其次说明大资金对房地产行业更加乐观。
中国房地产金融必须走向直接融资之路，而房地产信托投资基金（REITs）被则公认为是最佳选择之一，所以，我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
第一，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
第二，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。
第三，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。
2 房地产投资信托基金理论概述
2.1 房地产投资信托基金的概念及类型
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)，是一种专门投资于房地产行业的投资基金，它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS）。一般在REITs分类上，有四种分类。
（1）按组织形态分类
REITs可分为契约型和公司型两种，其区别如下表：
表1 契约型与公司型REITs比较
区别 组织形式
公司型 契约型
资金的使用 按公司章程使用 按信托契约规定
资金属性 构成公司的财产 信托财产
利益分配 分配股利 分配信托利益
与投资人关系 股东与公司的关系 信托契约关系
与受托人关系 本身即受托人身份 以受托人存在为前提
经营主体 股份有限公司、信托协会 股份有限公司、信托协会
契约型REITs是基于信托法律制度而设立的，它由投资者、基金管理人、基金托管人、房地产资产经营者等主体针对REITs基金签订一系列的投资管理契约组建而成。
基金公司主要由基金投资者（股东）选举的董事会和董事会聘任的经理团队组成。
契约型和公司型两种REITs组织制度的比较：
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