房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(13)
（2）运作流程：
欧尚信托计划运作流程以下优尔个部分组成:1）北京国托向投资者发行房地产投资集合资金信托计划，投资者认购后交付投资资金。2）依据信托文件北京国托收购天津汇峰大厦物业1-3层。3）北京国托将物业租赁给法国欧尚超市集团，双方签订长期租赁协议。4）承租人按期支付租金。5）北京国托依据信托文件规定扣出管理费用和必要税金后，向投资者支付红利。6）信托期结束前，北京国投将依托该物业发行下一个信托计划或者开发商承诺高价格回购的资金，归还上一期投资人的本金。具体运作流程图详见下图：
图3.3北京国投欧尚信托计划运作关系图
从上述运作流程可以清晰显示，欧尚信托计划与我国“贷款型信托”的运营模式孑然不同，后者主要通过为房地产开发商提供“搭桥贷款”解决房地产项目的短期资金需求，其实质仍然是贷款；而欧尚信托计划更接近美国REITs，在性质上可称为“准权益型信托”，具有集合购买商业物业，集中专业管理运营，以收取租金收入获得长期稳定投资回报为目的特征，同时可为中小投者构建针对商业地产的新型投资渠道分享国内经济成长成果，抗御长期通胀；此外针对融资方可为其找到除银行贷款外的第二条直接融资途径；在中国目前的法律状况下，是与海外成熟的REITs产品最为接近的房地产投资信托类金融产品。
（3）案例分析：
首先，较低的物业购买价格、实力雄厚租户和极佳的地段这些优势同时也保证了投资者本金的安全。在信托期末，北京国投将针对该物业发行下一个信托计划或处置该物业，用于归还上一期投资人的本金。不仅如此，开发商承诺在信托期限内以原物业购买价格上浮10%的价格回购本物业。
其次，除了本金安全之外，投资者更为关心的是投资收益的稳定性。北京国投与欧尚签定“20+20”年的租约，有了实力强的租户，租金就有保证，从而6%的高预期收益率就能获得很好保障。而且，如果投资者长期投资于该物业，即可尽享物业增值的利益。
再次，欧尚信托计划是国内第一只真正意义上准REITs产品，其成功设立标志着内地民间REITs探索的起步，同时推出后销售情况火爆也显示国内市场对REITs产品的需求巨大。
4.3.2 联信精瑞基金案例
2007年8月17日，国内第一支基金型房地产信托计划--联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划（以下简称“联信精瑞房地产基金信托”）的合作签约仪式在2007博鳌房地产论坛主会场如期举行。该基金信托是由全国工商联房地产商会作为组织发起人，联华国际信托投资有限公司作为受托人，依据中国银监会发布的“新两规”而设立的一支基金型信托计划。该基金的成立意着我国房地产金融创新又向前迈出了标志性的一步。
（1）基金信托机构介绍：
联华国际信托投资有限公司，是经中国人民银行批准于2003年组建成立并规范运营的股份制金融机构，是福建省唯一的一家信托投资公司。公司注册资本5.1亿元，所有资产无任何历史包袱，被业内誉为“最干净的信托公司”。主要股东：福建省政府全资拥有的华侨投资控股公司、享誉海内外的新希望集团、中国知名的中诚信信用管理有限公司。
（2）基金信托的名称：
联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划。
（3）基金信托计划的目的：
受托人于信托计划成立后，按照信托文件的规定，对本信托计划资金进行专业化的管理运用，以期取得一定收益，为受益人带来回报。
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