房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(9)
4.1我国发展REITs的主要路径选择
4.1.1 信托计划模式
它整个模式的运作是在房地产市场较为成熟的地区选择一家组织结构合理和管理体制先进的信托投资公司作为房地产投资信托的发起人，公开面向普通个人投资者和机构投资者发行信托单位。信托投资公司在当地选择一家物业经营较为成熟的房地产公司作为其发行房地产投资信托的资产管理公司，并签订资产管理合同。用发行房地产投资信托募集的资金购买优质的可产生收益的房地产资产，并交与房地产经营公司进行运营。房地产投资信托将获得的收益按分配规定向信托单位持有人进行分配，并在信托计划结束时，向投资者返还所投入资金。
图4.1房地产投资信托计划运作模式
信托计划模式的优势在于从结构上可以确立受托人的资产管理职能，在保证REITS的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托单元持有人的利益。
从发展REITS产品的角度看，房地产信托产品的成功发行只能证明房地产业的融资需求和证券市场对低风险产品的需求。如果将房地产信托产品延伸为REITS产品，其发展路径将需要克服产品设计和法律制度上的障碍：
（1）我国的房地产信托产品与REITS在本质是不同的产品。现已推出的房地产信托产品是固定收益类产品，有到期日和预期收益率，其本质上是债权类产品，所推出的项目属于信贷融资。REITS是以房地产为投资对象、有分红和相关税收规定的投资产品，属于股权类的投资产品。
（2）如果以信托计划为基本模式，建立类似REITS的投资实体并发行上市，投资者持有信托单位或进行转手交易，在实施中会遇到现有法律制度在信托合同数量、收益权凭证和证券定义等方面的障碍。
（3）房地产信托产品属于信贷融资，对房地产项目很难实施类似于REITS在管理、投资决策等经营方面的措施。
（4）在我国信托产品目前尚无统一的交易平台，存在严重的二级市场流动性问题。
（5）制度成本过高，主要表现在对信托产品的监管，目前信托计划由人行的非银司审批和监管，将REITS作为信托产品上市，涉及大量的各部门之间职责划分和协调。
4.1.2 基金模式
房地产投资基金按组织形式可以分为契约型和公司型两种。契约型房地产投资基金是依据一定的信托契约组织起来的代理投资行为；公司型房地产投资基金是依公司法成立的以盈利为目的的投资公司。
契约型房地产投资基金它是以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。其三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。它的整个模式的运作是通过社会资本、政府资金或国际资本的投资而成立一个房地产投资基金，这个基金由一个管理咨询公司负责管理。成立的这个房地产投资基金的投资目的是不明确的，它可以投资到房地产公司发行的证券、住房抵押贷款债券或未上市房地产企业股权上，然而这三个投资所得到的收益则由基金保管机构负责保管，并根据投资者所持有的受益凭证按其投资比例将收益分配给他们。
契约型房地产投资基金因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外契约型房地产投资基金只需纳税一次，可提高基金收益。契约型房地产投资基金的具体运作模式见图4.2。
图4.2 契约型房地产投资基金运作模式
上一篇：我国中小家族企业融资行为分析