2。3。1 商业地产现金流特征 5

2。3。2 商业地产阶段性融资 5

3 我国商业地产融资现状及融资问题分析 7

3。1 我国商业地产融资现状 7

3。2 我国商业地产融资存在的问题 7

3。3 问题产生的原因 9

4 基于商业地产项目的企业融资方式 10

4。1 融资方式的分类 10

4。2 主要融资方式 10

4。2。1 预租预售款 10

4。2。2 上市融资 11

4。2。3 发行债券融资 12

4。2。4 房地产投资信托 12

4。2。5 项目融资 12

5 互联网融资与商业地产融资的组合设计 13

5。1 互联网金融概述 13

5。2 互联网融资模式 13

5。3 融资组合的构建思路 13

5。4 组合融资模式的构建及其运作机制 14

5。4。1 组织机构建设 14

5。4。2 互联网众筹平台搭建 15

5。4。3 REITs运作 16

5。5 融资组合的保障措施 17

5。5。1 国家立法机构完善法律和税收制度建设 17

5。5。2 商业地产开发企业提升自身商誉 18

5。5。3 互联网众筹平台健全信息披露制度 18

5。6 案例分析 18

5。6。1 万达“稳赚一号”项目介绍 18

5。6。2 “稳赚一号”运营模式 18

5。6。3 “稳赚一号”的成本分析 19

5。6。4 众筹融资对万达的意义 19

6 商业地产项目融资相关建议 20

6。1 政策建议 20

6。1。1 完善商业地产相关的金融法律体系 20

6。1。2 推进资本市场的发展，完善债券流通市场 20

6。1。3 扶持创新多元化商业地产融资产品 20

6。2 针对商业地产项目融资的改进建议 21

6。2。1 降低企业资产负债率 21

6。2。2 整合商业地产实力，拓展融资渠道 21

6。2。3 通过特色化吸引融资 21

7 结论与展望 23

致    谢 24

参考文献 25

1 绪论

1。1 研究背景

从2002年开始，我国商业地产便进入了快速发展时期。当年国内的商业地产资金比重增加了11。8%。2008年，受到国家宏观调控的影响，国内商业地产的供应出现明显的增幅回落。由于遭受了2009年金融海啸的影响，商业地产市场呈现出投资热、消化冷的特点，说明宏观经济对商业地产发展有一定的影响作用。2010年，政府出台房地产紧缩型调控，新政主要针对住宅市场的过热，商业地产方面相对受到的影响较小，促使各大房企开始转变业务发展方向，纷纷投向了商业地产项目开发。随着业态的高速发展，商业地产投资火热，2011年中国银监会强调了商业地产抵押贷款的风险，并对商业地产抵押贷款提出了具体要求。当年房地产市场的成交量有所减少，成交价格也随之降低，一些开发商之前在市场红热期大批量收地开发，销量的下滑造成了一定量的库存积压，价格走低促使销售回款不畅，影响了企业的资金流。如此，企业的负债会上升，尤其对于一些中小型房企而言更是面临融资难的困境。2012年，房地产行业宏观调控持续，银行依然严控对房企开发项目的放贷，在信贷紧缩、传统融资方式均受限的情况下，商业地产开发商都在探寻开辟融资新渠道。