图2。1 2016年2月-2017年4月全国商业营业用房累计投资完成额

从广义来说，用于商业经营活动，并通过经营产生收益的物业，称为商业地产。主要包括商场、Shopping Mall、办公楼、酒店等等。我国的商业地产项目以商铺、商场类物业居多，所以从狭义上讲，商业地产是包括商场、百货店、Shopping Mall、商业街、批发市场等物业。

总的来说，商业地产以地产为载体，具备地产开发的很多特性，其目的在于满足商业经营用途；商业地产按经营用途不用各种经营业态，其主要是通过商业运营的环节收取租金作为收入，而不是单靠商铺的出售；商业地产作为一项长期经营活动，其经营管理需具备战略目标；由于商业地产的投资期长，资金需求大，必须从投资回报率和投资回收期这两个终极指标来指导其经营活动。

因此，商业地产是一个复合型行业，他具有地产开发、商业运营、资本运作三重特性，它着眼于长远发展的战略规划与管理。

2。2 商业地产与住宅地产的比较

商业地产与住宅地产相比较，存在许多相同点，也存在着不同点。

首先，不管是商业地产还是住宅地产，其出发点都是市场，因此，两者在做定位研究时都以市场为出发点。

其次，从定位理论的角度来看，商业地产与普通房地产存在共性。

毋庸置疑，商业地产与房住宅地产也存在许多区别（见表2。1），从规划、开发流程、利益等层面来看，商业地产有其一定的特点。

表2。1 商业地产与住宅地产的区别

住宅地产 商业地产

发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售或只销售部分的面积，主要靠企业长期持有

大多数住宅类商品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住 大多数购买者购买商业地产类产品是买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，还要进行后期的经营、推广

2。3 商业地产的特点

    和其他房地产项目有所区别，商业地产项目具有以下的特点：

第一，商业地产的投资回报率较高。商业地产除了项目产品的销售外，大部分的投资回报是通过租金的收取作为收入。很多的相关因素都会影响它的投资回报率，如项目自身的经营用途、项目建成后的招商模式、项目后期的经营管理等等。此外，除了销售和租金的收入，商业地产的投资回报还可体现于项目物业的升值。简言之，商业地产的投资回报是多样的、连续的、不确定的。

其次，商业地产的商业物业经营方式多种多样。商业地产项目的经营方式主要有只租不售、租售结合、只售不租、与商家联营以及不租不售而自主经营等。只租不售是目前主流的商业地产项目的经营方式。在较长的市场培育期，商业地产可以采用只租不售的方式，根据项目的实际情况进行业态业种的配置，选择合适的战略，及时调整商业布局，有利于项目的建设发展。

第三，商业地产的投资回收期长，项目风险较高。由于商业地产的收益主要是依靠租金，其投资回收期比其他类似住宅的地产项目要长得多，甚至会延续到整个项目的存续期。同时，商业地产收益的受较多因素的影响，较为复杂。一般而言，商业地产项目建成进入运营期之后，其培育过渡期还需要2至3年的时间，在逐步趋于成熟的期间，业态的变化、市场的波动都可能影响项目的运作，项目在过渡期随时可能面临调整和亏损，存在的经营风险较大。