第四，商业地产项目的开发，要求有雄厚的资金支持。大型的商业地产项目如Shopping Mall、商业综合体等，在其项目建设期一般都需要巨额的资金投入。同时，在建成后的经营过渡期内，面对行业、市场可能带来的调整和亏损，也需要充足的资金储备来应对不时之需。投资回收期较长，也意味着此期间需要占用较多的资金。

最后，商业地产对后期的运营管理有较高的要求。商业地产项目的成败在于其物业的运营与管理是否得当。运营地非常好，才能达到预期的收益。由于商业地产市场的火热，促使行业的竞争日益激烈，随之而来的风险也越来越大，相比前期的定位、规划等，商业地产项目的后期运营与管理难度更大。

2。4 商业地产融资概述

2。4。1 商业地产现金流特征

商业地产的现金流模式区别于传统地产开发。商业地产项目一般存在大量投资前置、经营收益回笼缓慢、融资需求量大、融资期限长等基本特征。通常，由于投资前置和销售后置，商业地产就会产生巨大的资金缺口，从而形成商业地产特有的现金流运行模式（见图2。2）。

图2。2商业地产项目的现金流运行模式

商业地产项目的现金流运行模式也决定了商业地产融资对商业地产的决定性作用。商业地产融资决策流程如图2。3所示。

图2。3 商业地产融资决策流程

2。4。2 商业地产阶段性融资

商业地产的价值是依靠其承载的商业服务业的成功运营来实现的。商业地产的投融资过程涉及两个相对分割的阶段，分别在于项目开发与项目持有两个项目管理过程中。

项目的开发建设阶段，自由资金、销售回款（预购房款）、银行贷款等都是商业地产项目常用的融资方式（见图2。4）。如大型央企中粮就选择了“自有资金——销售回款——开发贷”式，依托自身2000亿元资产，每年约2000亿元的贸易额，其中25%用于商业地产开发，而其开发融资基本来源于贴息贷款；万达集团也选择了同样的融资方式，在接受建银国际的24亿元PE投资后，基本是利用项目的快速销售自我平衡，辅以短期的开发贷款。论文网

图2。4商业地产开发阶段融资常用方式

3 我国商业地产融资现状及融资问题分析

3。1 我国商业地产融资现状

2016年，我国经济保持中高速增长，金融市场平稳发展，从供应端来看，商业地产开发投资增速提升（见图3。1）。2016年，全国商业地产开发投资同比增幅扩大3。3个百分点至7。5％。从需求端来看，商业地产销售面积同比增幅较2015年显著扩大。2016年，全国商业地产销售面积同比增幅扩大15。3个百分点至20。3％。2017年1-3月，全国商业营业用房开发投资额为2935亿元，同比增长8。2％，创历史同期新高。

图3。1 2012-2016年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

商业地产投资增速的同时，也提高了项目的融资需求。目前，除银行贷款外，大多融资渠道中债券的成本相对较低，许多房企都偏好该融资渠道。2016年房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资创历史新高，合计全年融资额度达到了11376。7亿。随着融资端调控的日趋严格，央行、银监会明细加强了银行投降房地产领取资金的管控。2016年年底沪深交易所先后出台房地产公司债分类管理政策，公司债发行规模缩减。2017年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133。08亿元，延续了2016年4季度来的低迷状态。

从资金成本看，目前商业地产企业的发债难度加大，即资金价格将明细提高。其次，海外融资难度也越来越大，一旦内地债券融资压力增加，资金压力会显著增加。尤其是前期大手拿地的企业，杠杆过高、资金成本不断增加，会出现严重的去库存现象，影响后续的开发及销售。随着调控持续紧缩，商业地产项目的开发可能会面临越来越大的资金问题。由此可见，行业的发展现状以及融资调控政策的影响会促使商业地产商探索创新的多元化融资方式。