3。2 我国商业地产融资存在的问题

随着政府对地产行业不断出台的紧缩政策和金融监管政策，迫使开发企业不能再过度依赖于银行贷款，需要尝试信托、基金等金融创新工具的融资方式。但由于我国商业地产还处于发展阶段，新的融资方式日益增多的同时，也受到政策和市场的限制，进程非常缓慢。目前我国商业地产项目融资存在不少的问题，主要有以下几点： 

首先，融资渠道较单一。就目前而言，我国的商业地产一般都是通过银行贷款的接融资方式进行融资，大多数商业地产在银行的融资占总资产的70%以上。在中国商业地产联合会有相关数据表明，国内的购物中心投资金额高达1700亿元，其中至少有80%的资金源于银行，在商业地产行业中越来越凸显融资渠道单一这一问题。商业地产开发的整个离不开资金的支持，从前期的项目开发、中期的施工建设到最后进行物业抵押，都有银行的参与。虽然银行信贷融资在商业地产开发过程中起了一定的重要作用，但我国目前商业地产处于发展阶段，项目的运营管理还不够成熟，商业地产出现了投资过热的现象，再加上其他行业的竞争，如淘宝、阿里巴巴等电商的冲击，导致商业地产近期面临去库存的压力，一旦企业的现金流出现问题，银行可能会进一步加强贷款风险的防控，从严收紧资金口袋。因此，过度依赖银行的单一融资模式必然会把整个商业地产的风险完全集中到银行身上，例如央行多次加息影响了企业内部资金流合理循环，一旦资金出现问题，会对商业地产造成极大的不良影响。

其次，现有的商业地产融资方式缺乏针对性。根据物业类型划分，商业地产是有别于住宅地产的较为独立的物业，有其独特的融资要求。然而，我国现阶段缺乏适合商业地产融资特点的融资方式。尽管有适用于商业地产的REITs融资方式以及商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等根据商业地产融资特性所形成的融资模式，但在国内更多的是引入其理论概念，并没有实操性的广泛应用。缺乏针对商业地产融资需要的融资模式，会与商业地产的运营相互制约产生恶性循环，从而影响商业地产的可持续发展。文献综述

第三，商业地产融资风险大、成本高。住宅类房产开发商在房屋销售之后便能获取价值补偿与收益，而商业地产的投资回收期长，同时商业地产投资收益受到商业区位、交通状况及居民消费结构和能力等诸多因素限制，因此商业地产的运营风险较大，受运营过程现金流的影响会增加融资的风险，企业融资金额的取得和融资成本的付出也会受影响。此外，很多商业地产由于前期规划的不足，没有完全符合投资商和商家要求，之后再对项目进行较大的改动，这样不仅提高了开发成本，也加大了项目的融资成本。商业地产的低成本融资几乎仅限于银行的房地产开发贷款，房企债的发行受限，其他融资方式资金成本都偏高，即使是信托资金，成本仍有17%左右，并且都存在一定的风险。同时，受银行贷款政策的影响、市场利率的波动，也会使商业地产的融资成本增大。

第四，融资结构缺乏合理性。首先，我国现阶段大多是以间接融资为主的融资方式，虽然在融资过程中资金数量、融资期限、资金使用范围等不受限是间接融资的优势，但由于地产再融资后不接受银行的直接管理，导致资金使用的风险会被提高。其次，商业地产融资这一行为一般发生在房地产开发阶段，未将其划分在制定阶段中。目前国内的商业地产融资贷款期限大都是三到五年，涉及商业地产开发的整个过程，并没有细分到开发土地、获取土地以及建筑工程等特定项目中，融资结构没有进行科学合理的规划。这种周期长、风险大的融资贷款将影响到商业地产在银行贷款的总额和信誉。