2016年，随着930新政的出台，加之中期借贷便利（MLF）利率和常备借贷便利（SLF）利率的双双上调，国内的“加息预期”，导致商业地产项目的融资压力倍增。同年年底，又出台了房地产公司债审核的新政，预示房企发债的门槛将大幅提高。同时，美元利率的变动也影响了国内地产企业在海外的融资，融资成本明显提高。2017年第一季度，国内房企债的发行规模大大缩减，据统计显示，包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅1113。1亿元。在债券融资收紧的同时，银行向房地产企业发放的贷款也在下滑，开发贷的规模受到严格控制，商业地产项目开发的融资难度正在大幅上升。

随着我国市场经济的发展，商业地产项目日益增多，在商业地产开发建设过程中，资金是确保项目顺利运行的前提。但受上述种种政策调控的影响，以及银行信贷方面的收紧，传统融资渠道变窄，上市公司在资本市场所获得资金能力也有所减弱。长期以来，融资渠过于单一，过分依赖银行贷款，在一定程度上影响了商业地产的发展。如今的地价处于飞涨的状态，商业地产商拿地的成本有所上升，受政策制约，房企的融资门槛也比过去高，融资的成本与风险也随之攀升。传统的融资方式已经很难满足商业地产项目的融资需求。

近几年，金融市场的发展迅速，带动了新型融资工具的诞生，为商业地产的发展提供了一定的契机，而在尝试创新型融资模式的初期，难免会遇到例如成本、风险等问题。因此，为了增强房企的竞争力，我们有必要对商业地产项目的融资方式进行研究探讨。在控制金融风险的同时，如何拓宽商业地产项目融资新渠道，利用创新融资模式来应对商业地产项目的融资困境。推动我国商业地产融资结构的调整，实现融资渠道多元化，谋求商业地产项目融资新路径是本论文着重探讨的问题。

1。2 研究意义

第一，分析融资瓶颈，对比各种融资方式，深入研究各种融资方式对于我国商业地产项目的适用性。我国的金融改革正处于不断深化的过程，随着房地产金融市场的日益完善，商业地产项目也需要由间接融资进一步转向直接融资。而别树一帜的互联网金融，为商业地产融资转型以及多元化融资渠道提供了可能。

第二，根据金融地产理论，结合商业地产融资特性，在融资模式创新的过程中，运用创新金融工具结合传统融资方式，形成适用性更高的组合融资模式，是缓解目前传统融资的困境的必要趋势。尽管我国商业地产发展迅速，但是目前我国商业房地产主要还是依靠以银行贷款为主的传统融资方式，过于单一，融资成本过高。关于商业地产融资的理论研究也存在其局限性，对于一些融资工具如信托、上市、发行债券等，更多的是理论的引入，缺乏实操性，并没有针对商业地产的特性进行融资工具的创新。

第三，结合商业地产项目开发具有阶段性这一特点，提出采用不同的融资方式分阶段融资的思路。借助已有的互联网金融平台或根据项目自身规模构建自有众筹平台，结合已有的融资模式建立组合融资。商业地产项目在开发阶段和持有阶段的融资需求不同，如何根据各阶段的特点，使融资具有灵活性，既能满足项目开发期的资金需求，使融资成本最低，减少建设风险；又能在项目持有阶段完成资金的安全退出，实现目利润和企业价值最大，保证整个开发运营过程的成功，是商业地产项目融资的关键。

2 商业地产融资概述

2。1 商业地产的概念

近年来，商业地产逐渐成为了房地产业的红海。根据国家统计局数据显示（图2。1），2016年商业营业用房开发投资额为104572亿元，比2015年同比增长4。5％。随着我国零售业的逐渐的发展，更是为商业地产的开发与建设提供了一定的契机。