我国房地产价格及其影响因素分析(12)
4.3.2人口分布因素
(一)人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。
人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区，一般来说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。
(二)人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。
(三)家庭人口规模
这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。
家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
4.3.3房地产投机
房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：
（1）引起房地产价格上涨；
（2）引起房地产价格下跌；
（3）起着稳定房地产价格的作用。
当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
4.4政策因素
4.4.1土地制度
一、土地政策
土地是影响房地产市场的主要因素，由于土地的稀缺性，国家一直采取严格的政策，保罗对土地出让的程序进行规范，对土地出让进行监察。目的是为了谨慎合法的使用每一寸土地，加强国家对土地所有权的控制。按照政策对土地价格的影响不同分为两类
（1）土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地使用的制度下，严禁买卖，出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租，地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化，社会化，就使房地产价格显现出来，反应客观的市场供求状况。
（2）土地监管的规范对土地价格的影响，关于土地的出让和利用监管的方面，自2002年以来，国家制定若干政策进行规范，在地方土地出让，利用，征收等方面，国家进行必要的监督和管制，实践证明这些政策是必要的，并且对规范我国土地价格，遏制地方政府的寻租行为既有积极作用。土地政策对土地价格的形成有一定影响，而土地是房地产的主要组成部分。因此土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。