我国房地产价格及其影响因素分析(3)
1.4研究内容
随着国家经济持续增长，市民经济水平的提高，房地产的价格也一路水涨船高，眼见有超过人们负担水平的情况出现，不少房地产开发商恶意抬高价格，从而导致整个房地产市场的畸形发展，如何预估房地产市场变化，何时买房最为合适是大家关注的重点。本文通过对房地产价格及其影响因素进行探讨，通过理论与实际结合的方法，研究中国房地产价格现状。
图-1.1论文结构图
2 相关理论方法概述
2.1房地产定价理论
一、成本导向定价法
成本导向定价是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。它包括以下几种定价方法。
（一）成本加成定价法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本（含税金）的基础上，加上一定 比例的预期利润作为产品的售价。所加的一定比例的利润称为“成数”。其计算公式：为单位产品价格=单位产品成本×（1＋加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。
（二）目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在项目投资总额的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算步骤如下：
（1）确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。
（2）确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为：总投资额=目标投资利润率×目标利润，目标利润=总成本×目标成本利润率，销售收入=目标销售利润率×目标利润，目标利润=资金平均占用额×目标资金利润率。
（3）计算售价。根据总成本、目标利润和预计销售量来计算，计算公式为单位产品价格=（总成本＋目标利润）/预计销售量目标收益定价法的优点是：可以保证企业既定目标利润的实现。其最大的缺陷是以预估的销售量来计算应制定的价格，颠倒了价格与销量的因果关系，忽略了市场需求和竞争。这种方法一般适用于在市场上具有一定影响力、市场占有率较高或具有垄断性质的企业采用。
（三）盈亏平衡定价法
在销量既定的条件下，企业产品的价格必须达到一定的水平才能做到盈亏平衡、收支相抵，这个既定的销量就称为盈亏平衡点。以盈亏平衡点为基础制定价格的方法就称为盈亏平衡定价法。科学地预测销量和已知固定成本、变动成本是盈亏平衡定价的前提。定价后企业产品的销售量达到盈亏平衡点，可实现收支平衡，超过该点就能获得盈利；不足该点则必然出现亏损。其计算公式为单位产品价格=开发成本/盈亏平衡点销售量或单位产品价格=单位固定成本/单位变动成本以盈亏平衡点确定的价格只能使企业的开发成本得以补偿，而不能获得收益。因而这种定价方法只有在企业的产品销售遇到了困难或市场竞争特别激烈，为避免更大的损失，将保本经营作为定价目标时，才可使用。
（四）边际或本定价法
边际成本是指每增加或减少一个单位产品所引起的成本变化量。因其不考虑企业固定成本的摊销，与产品的变动成本相似，所以边际成本定价法亦称为变动成本定价法，就是以单位产品变动成本作为定价依据和可接受价格的最低界限，结合考虑边际贡献（产品卖价减去边际成本）来制定价格的方法。即企业定价时只要所定价格高于单位产品的变动成本，就可以进行生产与销售，以预期的边际贡献补偿固定成本，并获得收益。其计算公式为单位产品的价格=单位产品变动成本＋单位产品边际贡献边际成本定价法改变了售价低于总成本便拒绝交易的传统做法。通常适用于市场竞争激烈，产品供过于求，库存积压，企业坚持以总成本为基础定价时市场难以接受的情况，这时只要有边际贡献，就可以销售，极大地加强了企业竞争力，如果企业的项目固定成本比重非常小则更为适用。