我国房地产价格及其影响因素分析(9)
二、我国房地产行业发展的趋势分析
（1）房地产调控不会放松，但后期仍有较大发展空间
现阶段，控制通货膨胀成为央行政策首要目标，短期内在通胀不能缓解的情况下，这种严厉的调控手段将仍然持续下去。下半年负利率的情况仍将存在，房地产的价格仍将获得一定的支撑。但随着调控越来越严厉，银行房贷额度有限，造成其首先会削减房产开发贷款和按揭贷款，住宅市场交易量下滑，开发商资金链受压，降价以回笼资金，带动土地和住宅价格进一步下滑，银行给房地产行业的贷款更加谨慎，进一步的削减房产贷款，对房地产行业来说，这种恶性循环的可能性正在加大。但是，机遇与危机并存。城镇化将是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。我国的房地产业将伴随城镇化的积极稳妥发展而会有较大的发展空间。所以“十二五”期间，我国房地产业应注重数量和品质的双重提升，房地产企业重要的则是做好产品定位、市场定位与区域定位。
（2）不断完善住房保障体系和商品房供应体系
政府公布1000万套保障房开工，目标明确要在11月底完成，预计总投资额将达到l万亿左右，相当于2010年房地产实际完成投资额31％。截至6月底，从媒体公布的数据看，大概开工率在30％左右，今年三季度考虑到中央的考核要求，保障房的开工率预计将大幅度提升。随着国家鼓励银行、保险、公积金、社保基金等各路资金支持保障房建设及开工截止大限逐渐接近，地方政府落实中央要求的意愿加大，从而带动房地产投资快速增长，为部分房地产企业尤其是有央企背景的房地产企业提供了广阔的市场空间。 坚持市场供给与政府保障相结合，以市场供给为主，是我国住房政策的基本点。“十二五”期间，政府将会强化职责，加大保障性安居工程建设，完善住房保障体系，继续发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善商品房供应体系，通过租售两种方式，满足不同消费群体对住房的基本需求。
（3）住房供应结构将会改变
调整供应结构，主要是调整住房供应结构，增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括：一是调整保障性住房和商品房供应的结构、增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租凭住房的供应结构，增加租凭住房的比例。三是调整新建住房与二手住房的比例，逐步增加二手房在市场中的份额。四是调整住房产品供应结构，加大中小套型普通商品房的供应。
4 房地产价格的影响因素
4.1成本因素
4.1.1土地成本
房地产开发成本中，土地成本占相当大的比重，土地价格提高，导致开发商能获得的利润就会减少，开发商为市场提供新房产的积极性就会减弱。相反的，土地成本降低，项目的开发投资能给开发商带来更多的利益，开发商就会开发更多的新房产，在我们国家土地成本在房地产价格的比重已经达到了30%-40%，土地价格的变化会直接影响房地产价格。
4.1.2开发成本
(土地开发成本)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
4.1.3建设成本
此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40%-50%左右，具体内容包括:勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;土石方、围墙、传达室、现场办公用房、临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用，不同的地形地貌的场地的平整费用会有很大的差异。地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容。