商品住宅定价与价格策略探讨+文献综述(10)
修正价格 8369 9077 9164
用平均法求得均价为：8870元/平米
3.2.5 成本导向法
成本导向法是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和售价加成定价法构成。
成本导向法法从卖方的角度来看，是生产费用价值论，产品的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点将，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的“成本”，如果低于该“成本”，他就要亏本。
（1） 成本加成定价法
这是最简单的定价方法，就是我们通常理解的单位产品成本与一定比例的预期利润之和作为售价。
成本一般由土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润构成。房地产价格的成本公式为：房地产价格＝土地的取得成本＋土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。因此，单位产品价格=成本×（1+加成率）
例如：2012年新建的静安新城65平方米的两居住宅，地区的土地级别为二级，基准地价为3800元/平方米，假定相关管理费用、投资利息、税费及利润分别为2.5%、5.5%、5.5%、15%，加成率为15%，那么，此房屋单价为多少？
成本为：3800×(1+2.5%+5.5%+5.5%+15%)=4883元/平米
单价：4883×（1+15%）=5615元/平米
此方法的优点是计算方便，因为确定成本比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，开发商可以简化定价工作，不必经常依据需求情况而作调整。
（2） 目标收益定价法
这种方法也称为目标利润定价法或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
其优点是可以保证企业既定目标利润的实现。一般适用于市场上类似万科、绿地等具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。
（3） 售价加成定价法
这是一种以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。其计算公式为：单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率）
此方法的优点是容易计算出毛利率。
3.2.6 定价的详细程序
（1） 收集整理市场信息及定价标的物楼盘资料
主要搜集开发楼盘的所在城市、区域，尤其是标的物附近同档次楼盘的资料，其中包括楼盘位置、区域与个别因素、房屋装修、均价、单元价等内容。同时，在企业内部整理楼盘开发过程中的各种费用数据。
（2） 估计成本和需求
在进行价格定位之前必须掌握楼盘的成本结构，准确估计楼盘的各项建造成本、销售费用、管理费用以及筹资费用。估计产品的需求是对产品的不同价格水平下，消费者可能产生的需求变动。通过对消费者需求量变动的估计可以大致确定楼盘的价格水平，确保楼盘得到最大限度的利润。
（3） 分析竞争对手
这一步骤的作用在于分析自己和竞争者之间的产品差异程序。了解不同产品的不同特征对价格的影响，并进行初步的量化分析，找出本楼盘在产品性质、特征上的优势，根据竞争者的价格确定适合自己的价格水平。这一步骤对地产商选择竞争者导向的定价方法极为重要。