商品住宅定价与价格策略探讨+文献综述(3)
对开发商来说，一个合理的定价是胜利的第一步，而在市场销售过程中，定价策略也直接影响到楼盘的销售速度、资金回笼程度。纵观我国房地产市场，面临如下两个问题。一是房地产泡沫与过度投机。中国科学院预测科学研究中心发布，2013年中国全国商品房平均销售价格为人民币6200元/平方米左右，同比上升7.6%。同时利用指标分析法，采用房地产开发与固定资产投资比、房价收入比、租售比、空置率四个指标进行分析，得出房地产泡沫特征已经显而易见。二是商品房空置率高。例如， 2012年10月底，国家统计局最新数据显示，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米。全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。
以上问题显示，我国商品住宅的现状是一方面价格持续上涨，另一方面空置商品住宅也不断上涨。这个现状将会导致房价“虚火”或企业经营失利。因此，合理的商品住宅定价及适用的价格策略也是开发商迫在眉睫的任务。价格策略在市场和经济活动中的重要的地位主要体现在：第一，价格直接影响企业盈利目标的实现。第二，价格是市场竞争的重要手段。第三，当代企业市场营销环境急剧变化，迫使企业日益重视价格策略。制定一个合适有效的价格策略，开发商首先根据供求规律和市场的局面从常用的价格策略中选择适宜的策略，如总体价格策略、全营销过程价格策略和时点价格策略。然后，根据销售市场的不同状况，选择“低开高走”、“高开低走”或“差别定价法”。合理的定价可以为开发商带来更高的利润，而适用的价格策略也可以为开发商以后的开发具有普遍使用和指导意义。
虽然非价格竞争在市场中居于越来越重要的地位，但这并不否定价格策略在市场中的中心地位。实践也表明，合理的定价策略直接影响到楼盘的销售速度、资金回笼程度，以便实现开发商的最大利益。因此本文将从商品住宅价格的相关理论出发，分析各因素对房价的影响，并针对商品住宅定价方法、技巧的比较，结合市场状况探讨商品住宅具体的定价方法，最后提出具体的价格策略。
2 商品住宅价格的基本理论
2.1 商品住宅价格的概念
商品住宅的价格包括商品住宅的成本价格、市场价格和有效需求价格。一旦商品住宅的市场价格自然回归，必然有它的底限，自然会考虑到其成本构成即成本价格，该价格是从房地产商品开发生产、供给这一角度出发的，一般，从开发商角度出发的房地产价格常被称为成本价格或供给价格。其公式为：房地产成本价格=总开发成本+开发商利润+销售税费。
商品住宅有效需求价格是从消费者角度出发，可理解为有支付能力的对商品住宅的需求价格。有效需求价格很重要，如果商品住宅价格都超过了有效需求价格，那会导致市场滞销。
市场价格是指为商品或服务而实际支付的货币数量。从理论上说，市场价格可能会大于、等于或小于住宅商品房的真实价值，只有在一个有效市场中，市场价格才是商品房真实价值的无偏估计。对无偏估计的理解是市场价格可以高于或低于真实价值，只要这种偏离是随机的，即意着被高估或低估的概率是相等的。
当任何投资群体都不可能通过使用普遍投资策略来持续地获取超过市场平均水平的收益时，这个市场就是有效市场。市场当然不会自动变为有效，投资者确定交易策略、实施投资方案以获取超过市场平均水平收益的行为是使市场变为有效的动力源。那些追求利润最大化的开发商不断寻找获取超额收益的机会，随着他们大量进入，这种机会自然会消失，房地产市场就达到有效。