商品住宅定价与价格策略探讨+文献综述(4)
从理论上我们可看出这三个价格的关系是：成本价格(开发商)≤市场价格≤有效需求价格(消费者)。一般情况下，商品住宅唯有这种关系，才能交易成功。但是，由于目前我国居民收入相对房价偏低，在许多城市，有效需求价格低于市场价格，甚至低于成本价格。这就解释了为何很多一线城市的居民不想买房，城市居民感到房价高的原因。
2.2 商品住宅价格的构成
商品住宅价格由很多部分构成，主要分为三大部分：商品住宅成本、利润和税金、价差部分。
商品住宅基准（基本）价格=（成本+利润+税金）&pide;商品住宅建筑面积
2.2.1 商品住宅的成本
成本=土地使用权取得费+住宅开发成本+住宅开发期间费用
其中，土地使用权取得费根据取得方法不同，所含费用不同。商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权时，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
住宅开发成本中细分为，前期工程费，包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出；建筑、安装工程费、设备费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等；附属工程费，包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费；开发间接费，指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用；其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。
住宅开发期间费用是指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
2.2.2 利润和税金
利润是以地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定。属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
税金是依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市文护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
2.2.3 周边配套设施引起的差价
商品住宅周边配套设施对于定价也有很大的影响，而影响因素有很多。包括：朝向差价、楼层差价、边间差价、面积差价、视野差价、产品差价、设计差价。
例如：北京万科城市花园一期推出时，有清水红砖墙和混水墙两种风格的产品，清水墙住宅3980元/平米，混水墙住宅3600元/平米，价差约10%，开盘初期销售速度清水房比混水房略快，而到后期，清水房价格上升至4780元/平米而售罄，二期推出的清水房价位上升至5080元/平米，相反，一期混水房仍保持3600元/平米且略有库存。可见，建筑本身的设计引起的价差不可小觑，而开发商在定价时通常将设计差价计算在住宅成本价格中。