商品住宅定价与价格策略探讨+文献综述(8)
对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业，适宜以更好的性能、更低的价格将看得见的实惠让利于买方。这样可以促进销售，扩大市场占有率，提高企业在行业中的声望。运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行周密分析，在促销中借其声威，并突出宣传自身优势。
（2）随行就市定价法
物业推出时，也可选择当时市场同类物业的平均价格。一般认为平均市价是供求均衡的结果。以此方法既会带来合理的平均利润，又不打破行业秩序，因而为市场追随者普遍采用。虽然其定价目标缺乏特色，但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场，不失为一种稳妥方法。尤其适用于产品特色性不强、开发者行业地位一般的物业。
3.2.3 市场比较法
（1） 定义
市场比较法又称可比楼盘量化定价法。市场比较法是基于许多楼盘均倾向于定性描述的现状，所以尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
在具体运用中，可从商品住宅的物业状况角度出发进行修正和调整（如区位状况、权益状况、和实物状况等），又可从市场角度出发进行修正和调整，具体可从竞争角度与需求角度两个方面进行修正和调整。
在房地产市场比较发达且有类似商品住宅交易惯例的情况下，此法较为有效。一般来讲，同一区域范围内，相类似的商品宅交易越多，应用市场法进行商品住宅的定价就越容易被购房者所接受。
（2） 定级因素、指标与分值
以下定级因素，每个因素分为五个等级，差、较差、一般、较好、好，其分值以估价对象100为基数，进行打分。定级因素表见3.1定级因素及指标。
表3.1 定级因素及指标。
定级因素 指标
位置 A.距所在片区中心区远近B.商业为临街或背街C.写字楼为临街或背街D.住宅为所在片区中心区远近
价格 A.百元以上为等级划分基础B.商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少C.价格是否有优势
续表3.1
配套 A.城镇基础设施：供水、排水、供气、供电B.社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地
交通 A.大中小巴士路线数量B.距公交站远近C.站点数量D.大中小巴士舒适程度
朝向 A. 按方向B.按环境 C.按视野
城市规划 A.规划期限（远中近期）B.规划完善程度C.规划所在区域重要性程度D.规划现状
楼盘规模 A.总建筑面积（在建及未建）B.总占地面积C.户数
外观 A.是否醒目 B.是否新颖 C.是否高档 D.感官舒适程度
开发商信誉实力 A.资产及资质 B.开发楼盘多少 C.楼盘质量 D.品牌
停车位数量 A. 停车位数量B.住户方便程度
室内装修 A. 高档B.实用 C.功能是否完善 D.质量是否可靠
由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能被选择为项目的定级因素。上述的11个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重依次为0.5、0.5、0.4、
0.4、0.3、0.3、0.2、0.2、0.2、0.1、0.1。每个项目根据自己特点选择确定权重，使所有定级因素权重之和为100%。
（3） 定级公式