2。研究背景

 2。1问题的提出

房地产内在价值的本质是理论价格的货币表现，内在价值是房地产本身内在存在的一种固有价值。这种价值又叫做非使用价值，存在价值是非使用价值的一种最主要的形式。价值评估理论最早出现在耶鲁大学经济学教授Irving Fisher（1906）的著作《资本与收入的性质》中。内在价值由两部分组成，一部分是清算价值，一部分是未来现金流的折现价值。房地产价值是一个复杂的经济范畴，房与地是不可分割的两部分，因此房地产的价值包含了土地的使用价值和房屋建筑的价值，同时房地产的内在价值也会受到当时经济形势的影响，利率的高低会影响整个经济形势也间接的在房地产市场上得到体现。利率高相应的价值就降低，相反，利率低相应的价值就上升。房地产上市公司的内在价值是未来金流量的现值。本文采用因子分析的方法对随机抽取的15家房地产上市公司的财务指标进行了统计建模，分析和评价了各房地产上市公司的经营状况。

 2。2房地产内在价值的研究历史

国内在房地产内在价值评估方面起步较晚，不过伴随着房地产行业的快速发展，房地产评估业也有了快速的发展。孙辉在“自由现金流量折现与企业价值评估”中指出，那只价值是衡量一个企业当前及未来发展状况的关键指标，通过对内在价值的评估，一方面可以用于投资分析，另一方面可以用于战略分析，同样也可用于以价值为基础的企业管理，为企业投资者、管理者、债权人等利益相关者提供决策有用的信息。基于会计细则、制度的不断改善，内在价值的评估方法也得到了逐步完善，逐步成为学术界、实务界以及各行业广泛认同的企业价值评估的方法。现在房地产内在价值评估在房地产评估中占据着重要的比例。

我国的房地产内在价值理论大致分为三个个阶段。第一个阶段是新中国成立前的一段时期,此阶段我们主要是对外国的相关理论进行学习，并据此对我国的房地产价格进行初步规定。第二阶段是 1949 年到改革开放前夕，这一期间受苏联的影响较大。此阶段有对社会zhuyi不应该有地租存在的极端认识。因此，关于对房地产内在价值评估的相关研究也陷入了长期的停滞。第三阶段是中国房地产业日趋成熟和完善阶段，2005年中央人民政府郑重宣布，中国已经基本实现小康社会，并要求全国人民为全面建设小康社会而努力奋斗，中国经济持续健康发展，中国城市化进程仍在告诉推进。房地产企业为了打造自己的品牌，为了追逐高额的利润，争先恐后的开发一些高档次，大面积户型，导致占人口多数的中低阶层买不起房子，中国房地产业出现了结构性失衡，2006年，九部委发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，两次上调存款利率，引导房地产行业走上健康稳步发展的轨道，至此，我国房地产业稳步发展，对房地产内在价值的研究和评估也趋于成熟。

我国房地产界应当搞活房地产市场，加强房地产市场管理，规范市场行为。为了将房地产行业置于一个合理的、健康的合规体系制约下，政府从直接的行政管理转化为间接的经济性管理，针对房地产行业制定适当的法律法规，从而有利于房地产行业持续健康发展。法规化的具体做法应当以市场行为作为调节对象，根据市场行为主体的区别，政府以立法的形式进行规范。

近年来，中国经济发展从高速增长转向中高速增长的新常态，房地产行业调控政策回归常态化，市场进入调整期。一批精明的房地产上市公司踩准市场的节奏，顺应行业的局势，主动探索经营方式、积极挑战营销策略、走在市场前言，也取得了不错的经营业绩，展示了良好的经营态势，得到了政府和监管者的高度认可。本着公平公正的原则，挖掘潜在能力强、投资价值高的优秀房地产上市公司，在不同的市场环境下研究房地产上市公司的经济增长方式，从而为投资者提供科学可靠的投资参考依据。文献综述