我国房地产市场泡沫研究(10)
中国的商品房空置率=当期空置面积/近三年竣工的总面积
国际上通行的住宅空置率=半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积
空置率在20%以上为严重积压区,在10%一20%之间为空置危险区,5%-10%之间为合理区,5%以下为空置不足区,即市场过热。
空置率指标在衡量房地产泡沫时具有滞后的特点。在理性的房地产市场,真实需求占市场需求的主要部分，在房地产泡沫的形成期，当房价的上涨超过了真实需求者的购买能力时，需求会受到房地产价格上涨的抑制，出现空置住房，空置率会增加；而在投机性市场上，存在大量的以投机为目的的需求，即便房地产的价格持续上涨，房地产的供给会被投机性需求“消化”，此时，空置率并不会随着房地产供给的增长而上升；在投机者意识到市场的高风险时,房地产的泡沫已经濒临破裂，此时的空置率会急剧上升（刘玉峰，张亮，刘丹，2004)。
2.3 房地产泡沫的危害性
房地产商品的特殊性使其极易产生泡沫。土地的稀缺性和房产建设周期较长的特点，会造成房地产市场在一定时期内的供给刚性。当经济迅速发展时，房地产需求迅速增加，但供给并不能及时增加，导致需求大于供给，价格迅速上升。在价格上升的过程中，有一些人把房地产作为投资和投机的工具，造成需求的虚假过剩，人为地推高房地产价格，使价格不能反映房地产市场的供求关系。价格的上涨吸引来更多的投机者，使价格进一步上升，如此循环，泡沫逐渐增大，但泡沫终有一天破灭。泡沫的破灭会给经济带来极大的危害，国际货币基金组织（IMF）的一项最新研究显示，房地产市场热潮比股市热潮更可能以泡沫破灭而告终，并且，前者在泡沫破灭时造成的损害比后者大得多。
2.3.1 造成虚假的财富效应，扭曲消费行为
（1）房地产价格波动扭曲经济主体的消费投资行为
房地产价格波动通过改变经济主体的行为方式，从而对实体经济产生广泛的影响。具体而言，房地产价格波动分别通过资产负债表效应和财富效应影响企业投资和居民消费行为，进而影响到社会总需求和总供给的平衡。在信贷市场上，企业筹资的一种典型手段是通过房地产抵押向银行借款，企业借款能力依赖于其可抵押的房地产资产价值。当房地产价格上扬时，经济主体的担保价值增加，银行发放贷款趋于宽松，企业借款可获得性增强；同时，银行和企业的资产负债表得到改善，这就使得银行在向企业发放贷款时降低贷款利率水平，，从而降低企业的融资成本。而且，房地产价格的合理上扬某种程度上预示着未来经济的增长。在多种因素的作用下，企业投资增长，相当一部分资金可能流入收益较高的房地产市场。同时，由于“金融加速因子”的作用，房地产价格的上扬、房地产信贷、社会总需求资金会出现循环膨胀，可能导致房地产价格与实体经济的偏离。由于房地产与金融紧密联系，一旦房地产价格下跌，必然导致金融机构不良资产的上升及银行信贷紧缩，进而影响金融体系的稳定。
房地产价格波动还通过财富效应改变消费者预期进而影响当期消费。根据生命周期模型，家庭根据其净财富和持久收入在各个时期最优分配消费支出。房地产价格上升，增加了家庭财富，家庭可以将部分房地产出售或者以房地产作为抵押，获得更多的现金流，当期收入大大增加。房地产价格上升，也使得消费者对未来收入水平产生良好的预期。当期收入与预期收入的增加将提高家庭消费水平，银行对个人消费信贷预期看好，以借贷进行消费的比例大大提高。