我国房地产市场泡沫研究(2)
2.3.2泡沫经济引起国民收入分配不均，加剧社会贫富差距 18
2.3.3破坏金融系统的运作 18
2.3.4泡沫的爆裂对经济基础的危害 19
2.4 本章小结 22
3 房地产市场泡沫国内外研究及产生的成因分析 23
3.1 房地产市场泡沫国内外研究 23
3.1.1日本房地产泡沫研究 23
3.1.2美国房地产泡沫研究 24
3.2 我国房地产市场泡沫产生的主要原因 26
3.2.1开发商推动房地产价格虚高，信息失真 27
3.2.2地方政府支持房价上涨，调工措施不协调 27
3.2.3购房者非理性预期 27
3.2.4银行信贷过度扩张 27
3.3 本章小结 28
4 我国房地产泡沫程度 29
4.1 如何判断房地产泡沫程度 29
4.1.1 房地产投资增长率/GDP增长率 29
4.1.2 房地产投资总额/固定资产投资总额 29
4.1.3 房屋控制面积与空置率 30
4.1.4 房屋收入比，租价比 31
4.1.5 商品房施工面积/商品房竣工面积 32
4.2 房地产泡沫破裂特征与征兆 33
4.3 本章小结 34
5 解决我国房地产泡沫的对策及建议 35
5.1 现有房地产泡沫的治理政策有效性分析 35
5.2 关于房地产泡沫的政策建议 37
6 结论和展望 38
6.1 结论 38
6.2 展望 38
致谢 39
参考文献 40
1 绪论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究背景
近年来我国经济增长速度不断提高，目前我国正面临人民币对外升值，同时伴随着国内资金流动过剩——人民币对内不断贬值高通货膨胀压力。在这样的宏观经济环境下，房地产市场正以惊人的速度增长并扩张。目前，我国房地产市场存在需求、供给结构不合理，需求与供给总量不平衡，城市住房价格上涨过快等问题。房地产市场上涨趋势强烈。房地产价格上涨直接导致越来越多的人因为居高不下的房价而无法解决房子这一生活中最基本的问题，最终导致几代人走上了“房奴”这条道路。由于工资收入的增幅远比不上房价的增速，买房者的购房压力增大；同时由于房价的上升所产生的相关生活消费品价格的上升，人们的生活质量下降。房地产价格的上升同时也导致店铺租金的上升，部分中小业者经营成本的上升，相关综合成本也在不断上升，经营利益越来越不确定，最终导致停业或者转移，最终冲击实体经济。总之房价问题已与人们日常生活息息相关，并直接影响到民生问题，社会稳定问题。
我国政府自2010年开始，深刻意识到房地产市场存在的问题会影响未来经济稳定发展，实行了一系列越来越严格的宏观调控政策，如以利率、准备金率调控控制房地产市场贷款资金，对房价涨势迅猛的城市实行强烈的限购政策，提高二套房的首付比例等等，对遏制房价上涨过快有一定的作用效果。
2003年8月，国务院18号文件明确把房地产列为我国国民经济的支柱产业，同时，房地产又涉及到与老百姓息息相关的民生的重点环节，因此，房地产业已经成为我国经济的重要组成部分和改善民生的重点环节。2003年6月13日，中国人民银行为促进房地产金融健康的发展并防范金融风险，发布了“121文件”，拉开了房地产宏观调控的序幕。宏观调控三年，我国房价非但未稳定，上升趋势仍十分明显，2005年3月国务院出台“国八条”，2006年5月出台“国优尔条”，紧随其后，九部委出台了进一步细化的“十五条”。2007年“穗七条”的颁布和“9.27”房贷政策的出台，更反映了国家在逐渐加大调控力度。尽管如此，房地产价格却逆势上涨，商品房价格出现两位数增长并超过居民收入增长，特别是2007年，为了抑制房价上涨，国家6次提高利息率，10次提高存款准备金率。2008年，9次提高存款准备金率，存款准备金率高达16%，但房价却没有得到有效遏制，反而房价的上涨幅度超过以往所有年度，政策调控并没有收到预期的效果。2009年美国知名杂志《福布斯》把中国楼市评为全球七大金融泡沫的第二位，2009年12月以来，“营业税优惠政策”调整，“国四条”，《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》和“国十一条”等一系列的房地产宏观调控政策的密集出台。随后2010年7次提高存款准备金率，2011年6次，银行准备金率高达21.6%，而2012年又减低了零点五个百分点，总体来说房价还是不降反升。2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。