我国房地产市场泡沫研究(9)
（8）就业率
就业率是衡量一个国家国民经济发展状况的重要指标之一，就业率的高低与泡沫经济的出现有着密切的关系。比如，在经济快速发展时期社会就业率较高，由于社会大众预期工资会有持续、大幅的增长，就会到银行去贷款买房：预期工资增长得越快，到银行借钱的人会越多，买的房子会越多。相反，当社会就业率较低时，买房的人数就会减少。由此可见，就业率的高低是衡量整体经济景气高低的重要指标之一。该指标与房地产业的发展紧密相连。
由于目前购买房产的行为主要在城镇，房地产业主要指的是城镇房地产业，因此考察城镇就业情况才具有实际意义。鉴于资料获取的便利性考虑，本文采用城镇登记失业率作为衡量城镇就业情况的指标。
城镇登记失业率：是指城镇登记失业人数同城镇就业人数和城镇登记失业人数之和的比。城镇登记失业率=（城镇登记失业人数/城镇就业人数和城镇登记失业人数）×100%。就业情况与国民经济增长率一样是表示宏观经济形势的指标，因此把城镇登记失业率放入同步指标。
2.2.3 滞后指标
滞后指标是指其循环转折点的出现落后于总体。主要作用在于检验经济循环过程是否确己超过某个转折点而进入了另一状态，主要指标是看商品房的空置率。
空置率自身的指标体系设置：
（1）自然空置率和市场空置率。自然空置率是正常的空置率，使市场保持稳定的空置率。自然空置率一方面保证买方充分的选择权利，另一方面又能保证卖方的利益不受损失。市场空置率是现实中实实在在的空置率。通过比较自然空置率和市场空置率能够反映商品房市场偏离正常轨道的距离；
（2）存量住房空置率和增量住房空置率。存量房空置率反映了某一时点空置商品房占所有商品房的比重，是市场的一种整体态势。增量房空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率，空置房是第一次进入市场的新房，反映了市场的动态；
（3）面积空置率和数量空置率。面积空置率反映了没有人居住的房屋可使用资源占全部房屋资源的比重。但由于房屋租、售是按整体进行的，只计算面积空置率难以反馈市场上可流通房屋的数量比。数量空置率是空置商品房数量占所有商品房数量的比重，又可以包括中小套型空置率和大户型空置率，反映可流通商品房的比重与结构。两类指标结合使用可为政策制定者提供资源利用、市场调控的依据；
（4）全国住房空置率和城市住房空置率。全国住房空置率反映了国家全部住房空置情况，但由于房屋自身特有的属性，面对我国部分城市商品房价格过快上涨的局面，这个指标参考价值不大。特别是商品房价格上涨过快的大城市住房空置率指标，目前对我国房地产调控政策的制定更有意义。
以住房空置率为核心的指标体系。为了能够全面反映房地产市场运行情况，为房地产市场调控提供可靠依据，这个指标体系除住房空置率之外，还应该包括商品房销售率、吸纳率、滞销率、积压率等。
空置住房是指房地产开发企业投资建造的符合出售条件,但是自竣工之日起超过1年尚未售出的房屋。
国家建设部、国家发改委、国家统计局发出的通知称，自2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准对空置住宅进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房，空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房，空置时间在3年以上的为积压商品房。
空置率的测算中存在不同的意见，增量空置率=空置商品房/近3年商品房的竣工量，反映报告期商品房的空置状态，可以为调控房地产投资量和开发节奏提供依据；存量空置率二当期商品房空置量一全社会存量房屋，反映全社会存量房屋的空置状况。可以判断正常空置和非正常空置、是否需要新建房屋和新建多少房屋提供依据。