我国房地产市场泡沫研究(14)
2.4 本章小结
房地产泡沫一般是指由于投机等因素，导致房地产的价格在一个连续的过程中急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格上涨的预期，大量的新买者进入市场，随着价格的上涨和投机资本的持续增加，导致房地产的泡沫“由于房地产价格的无节制持续上涨，使土地资产和房地产价格严重脱离市场基础，最终导致由于预期的变化，房地产的高空置率，以及价格的暴跌导致泡沫的破裂”。
房地产商品和金融类资产相比有其特殊性，房地产的地域性极强，地域间的差异很大，主要由当地的需求价格所决定“房屋与其附着的土地是不可分的，由于土地的价格受到地域以及当地经济发展水平的影响，而且土地不能流动，一地的房地产受到地域之外的房地产价格的影响很小；并且房地产的使用寿命长，房地产的存量远远大于增量；由于受到区位、住宅功能、户型设计等因素的影响，房地产产品是差别化很明显的产品（Lgoan，1987）；房地产产品具有资本品和耐用消费品的双重特征；因此，房地产泡沫不同于金融泡沫，一方面房地产和其他金融资本一样容易成为投机的对象，成为泡沫的载体，另一方面，房地产作为耐用消费品，其价格不可能无限制地超出消费者的购买能力，相对于资本市场的泡沫而言，房地产泡沫膨胀的空间是有限的。
经济泡沫的载体范围很宽，包括商品、债券、股票、房地产以及艺术品等。从这些载体的经济特性可以看出，作为经济泡沫的载体起码有两个特点：供求关系不易达到均衡和交易成本较低。这其中，在一个固定时期内，股票和房地产的供给量都很难增加，因此，在股票和房地产市场上最容易产生经济泡沫。另一方面，由于股票和房地产交易价值比较高，交易手段比较规范化，交易成本比较低，因此股票和房地产成为了经济泡沫的主要载体。
而所谓的房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和个人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致价格无节制地持续上扬，使得房地产价格严重脱离市场基础而持续上涨的过程和状态。
3 房地产市场泡沫国内外研究及产生的成因分析
3.1 房地产市场泡沫国内外研究
房地产泡沫测度的研究无论是研究方法还是研究的总体框架，均借鉴了资产泡沫尤其是金融资产泡沫的研究方法以及研究思路。20世纪80年代以前，各国经济学者的研究主要是定性地描述和分析资产泡沫。对泡沫现象进行系统而富有成果的研究始于20世纪80年代初的“理性泡沫”研究[2]。国际上对泡沫的研究主要集中针对股票市场，对房地产市场的研究并不多见。20世纪90年代以来，尤其是受日本房地产泡沫破裂、东南亚金融危机和美国次贷危机的影响，国际上关于房地产泡沫及其测度的研究受到了广泛关注，取得了很大进展。
3.1.1 日本房地产泡沫研究
日本在20世纪80年代经历了房地产泡沫的产生、膨胀直至破裂，使得日本经济陷入了“沉默的十年”。从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头。进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。
为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业文持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。