我国房地产市场泡沫研究(5)
第四部分，对目前的房地产市场进行“把脉”，判断房地产泡沫程度并进行分析，得出我国房地产市场已经普遍出现了中度泡沫的这一结论。
第五部分，针对我国房地产现状的政策建议，从我国的住房结构与土地转让制度、流动性过剩、通货膨胀和遏制投机等角度，就如何引导住房合理消费、制止投机行为给出意见，促进房地产市场健康发展。
第优尔部分,总结与展望。阐述不足，总结全文。
1.5 本章小结
本章节主要叙述了本论文的研究背景和意义。通过阅读国内外学者针对房地产泡沫研究的已有文献，全面的了解的本论文的主题，以为我国房地产市场平稳健康发展为主线，从成因、衡量、现状以及改革建议对房地产泡沫进行全面剖析，对我国房地产泡沫做进一步研究
2 房地产泡沫相关理论概述
2.1 房地产泡沫的概念
2.1.1 房地产泡沫的表现形式
一般处于经济快速发展时期的国家容易出现房地产泡沫，房地产泡沫及时一种价格现象，又是一种货币现象。有其独特的表现形式：
（1）价格现象：价格暴涨暴跌，波动振幅大。房价的大幅变动是房地产泡沫最基本的表现形式。由于房子依附于徒弟，而土地具有稀缺特性，这种有限性使得在土地开发需求迅速增加时，导致土地价格大幅上涨，进而促使房价上涨，引发房地产泡沫的关键在于，房价上涨幅度已脱离了地价上涨的成本，即使地价不再上涨，由于房地产投机需求的支持，房价依然会大幅上涨，这就脱离了房子的基础价值，偏离了市场均衡，产生了泡沫。当泡沫破裂时，房价又会大幅下降，这一涨一跌振幅巨大。
（2）货币现象：银行信贷迅速膨胀。金融体系的资金支持了房地产泡沫的持续。从土地开发到构建房屋，房地产商都需要大量的资金周转，除了从屋主那里得到的预售款外，一般都向银行借款，另一方面，无论是用于满足自住需求的居民，亦或是房屋的投机者，购买房屋的资金也大多来自银行贷款。因此大量银行信贷进入房地产行业。
（3）转手次数多，买卖价差活的的收益高。由于房地产泡沫时期，房价涨幅迅速剧烈，且由于房屋的高价值特性使得房屋买卖价差活的的收益较高，几万，几十万甚至几百万。并且持有房子的人投机需求，因此导致房子大量买入卖出，房子的转手次数多，自然房屋空置率也较高。
（4）房屋投资品性质表现突出。房屋本身作为耐用消费品，是人们生活必要部分，而在房地产泡沫时期，房屋成为了一种高价值投资品，房屋的特性被异化，人们购房不再是为了居住，而是为了获利。无论是开发商及机构之土地、囤积土地、建造大户型住宅等等，等待更好的的时机把房卖出，还是市场上出现越来越多持有多套房的“投资者”，都足以证明房屋已不再被人们简单的看成是耐用消费品，而成为了人们财富迅速积累的一种投资渠道。
2.1.2 房地产泡沫的形成机制
根据经济学原理，多数商品遵循供求定理，即在其他条件不变的情况下，某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加，反之，价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说，一般商品的需求曲线向右下方倾斜，斜率为负，而供给曲线向右上方倾斜，斜率为正。在房地产市场上，出于追求住房使用价值的目的，人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律，即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下，房价上升则需求量会随之下降，而房价下降则需求量会相应增加。
但是，房地产市场的需求不仅有真实的居住需求，而且有出于追求增值收益的投资需求两类，这两类需求很难区分。由于房地产商品的特殊属性，人们往往将其作为投资品看待，购买房地产的目的除了追求其使用价值，还有追求投资收益的成份，这种投资收益与房价上涨预期密切相关。因此，现实的房地产市场很多时候并不遵循供求定理。与股票等虚拟资产的市场需求规律类似，房地产市场的投资需求与房价和房价的上涨速度呈现正相关关系，当房价上升时需求量会随之增加，而当房价下降时需求量反而随之减少。这是因为，高速上涨的房价会强化人们对于房价会进一步上涨的预期，此时将住房作为投资品的需求会迅速增加，而真实居住需求的减少被投资需求的大幅度增加所抵消，总需求是增加的。相反，当某种外部因素的冲击导致房价上涨速度下降甚至房价绝对下跌时，住房的投资需求会迅速减少甚至变为负值，也就是说，房价下跌使得一部分出于投资目的而购买的住房变为市场供给，这种情况无疑会加速房价的进一步下跌。