我国房地产市场泡沫研究(6)
研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度，是一个相对值。供求弹性分别是指，当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时，表明供求缺乏弹性，相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性，在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加，因此，房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。
一般来说，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加。短期内，由于住房供给难以随需求的增加而增加，交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升，也就是说，此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。但是，从长期来看，住房供给是富有弹性的，它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内，如十年、二十年，如果房价持续上涨，投资于房地产的利润增加，开发商就可以想办法克服城市空间的限制，向市场提供更多的住宅。如：可以将城市住宅区向郊外拓展，可以建造更多高层住宅，也可以增加住宅楼的密度。这样，供给的增加无疑能够抑制房价上涨，因此，从长期来看，房价不可能始终上涨。在这个过程中，虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度，房价仍然有上涨的趋势。但是，由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期，从而使投机性需求迅速减少，结果必然导致房价上涨失去动力，甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。
2.2 房地产泡沫的衡量标准
衡量和检测房地产泡沫的指标很多。但大多单从一个方面进行分析，不够全面，本文将在总结和利用前人研究成果的基础上，采用综合性的房地产景气指标体系作为考核房地产泡沫的工具。
曾有不同研究者从不同角度给出了不同的房地产景气指标体系。谭刚1994年提出的房地产业动态景气指标体系分为“表层指标、内层指标、外部指标”；梁运斌1995年提出的房地产业动态景气指标体系分为“间接指标、直接指标”；张元端1996年提出用三个指标评价房地产业的周期波动“投资量的增长率、产业增长率、外部指标”。袁贤祯1998年提出的房地产业景气指标体系分为三个部分：“先行指标、同步指标和滞后指标”。
一般来说，从不同时间段上对房地产泡沫分别进行衡量是较为合理的，因此本文采用袁贤祯提出的房地产景气指标体系来进行论证。下面对每类指标中的每个指标进行分别论述、说明和筛选，以求在对前人成果改进的基础上，找到更为合理实用的评价房地产泡沫指标体系。
2.2.1 先行指标
先行指标是指其循环转折点在出现时间上稳定地领先于总体循环相应转折点的指标。主要为房地产泡沫指标体系提供预警功能，归纳起来有以下七种：
（1）房地产投资增长率
一般来说，可以用统计年鉴提供的本年完成房地产投资额计算环比增长率，并把计算结果纳入先行指标中。
（2）房地产新开工面积增长率
一般来说，可以用统计年鉴提供的本年施工房屋面积计算环比增长率，并把计算结果纳入先行指标中。
（3）固定资产投资增长率
可以用统计年鉴提供的全社会固定资产投资计算环比增长率。全社会固定资产投资以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标，是社会固定资产再生产的主要手段。固定资产投资反映的是整个国家的建设发展情况，它包括的范围涵盖房地产投资又大于房地产，房地产业作为国民经济重要的组成部分，发展速度和运行态势必然会受到整个固定资产投资的影响，因此与衡量国民经济发展的指标存在相关关系不足为奇。为避免指标间相互干扰，可以把固定资产投资剔除。