REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(10)
上市型基金成为房地产基金的主流品种。这些基金有明确的上市要求,并受到非常严厉的监管。上市型基金成为房地产基金的主流品种,而上市的条件很多是 参考 主板股票上市标准。其严格的信息披露制度导致透明度较高,包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管及披露范围之内。
实行独特的收入分配制度和优惠的税务征收制度。房地产投资信托基金通常将应纳税收入的绝大部分分配给投资者,股息分派比率通常高达90%以上。根据美国房地产信托协会的统计,在2003年有房地产投资信托立法的15个国家中,12个国家对基金的分红有明确要求,其中有7个明确规定分红率必须超过90%。与此同时,房地产投资信托基金在税务征收上给予优惠。在大部分国家,如澳大利亚和美国,房地产投资信托基金所分派股息不会在房地产投资信托基金的层面被征税,只在个人层面被征税。税收的优惠是各国房地产投资信托基金的共同特征以及发展的基本动因。
房地产投资信托基金得到机构投资者特别是证券投资基金和养老金的关注与参与。各国均出台具体的法规,将房地产基金作为机构投资者可以认购的合法产品,其与固定收入投资工具相比,收益率要高出不少,并且稳定性也不错,因而很多机构投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一不错的资产配置对象。此外,房地产投资信托基金与证券市场的低相关性,也使得投资者将该产品作为降低证券市场投资波幅的途径。
封闭型信托是各国发展房地产投资信托基金的主要选择。即使在房地产基金最发达的美国,信托型封闭式也是基金早期的最主要组织形式。直至今天,虽然合伙制取代了信托制,开放式房地产基金也有一定的发展,但封闭式仍占有一定的市场份额。在新兴的亚洲国家,封闭式信托型成为发展房地产基金的法定要求。但是也有特例,在欧洲的德国,最初引入房地产基金时曾采用开放式组织形态,造成了社会的不稳定,未能取得成功。
基金的严格管理和风险隔离是各国基金管理的共同要求。无论是美国开放式、合伙式、公司型,还是新加坡的信托型封闭式,无论管理人是基金内部产生,还是由外部聘任,各国无不将设立基金的资产与其他财产通过适当的交易结构进行隔离,并将基金资产的管理与投资决策分开管理,从而确保基金的独立运作。因此,基金管理中涉及的主体包括有基金受托人、投资管理人、托管人及其它中介机构。在这个过程中,信托公司一般扮演受托人与托管人的双重角色。
3.2.3 国内研究现状及述评
2003年6月央行出台了121文件，规定了房地产开发企业申请银行贷款时所持自有资金应不低于开发项目总投资的30%。于是大批失去银行贷款的房地产企业找到了信托，促进了信托的迅猛发展：2003年9月，房地产信托计划的发行额才30亿元，到了2003年底，猛增至60个亿；2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年基本上翻了一番。2005年前三季度，120亿元的集合类信托投向房地产市场，房地产信托在信托中的比例高达60%。然而好景不长，银监会为了不让把房地产金融市场的风险转嫁到金融体系而在2005年9月中旬出台了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文）。
该文件瞬间冷冻了信托公司对房地产行业的热情：要求自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度甚至超过了银行的贷款限制。