REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(11)
由此可见，国内房地产开发贷款的门槛越来越高，所以在我国房地产业日益迅猛的发展态势下，众多房地产开发企业面临自有资金不足的问题也变得愈加严重。因此，为了解决融资渠道单一的问题，大家把眼光转向了在海外发展了几十年的房地产投资信托基金（REITs）。特别是随着国内第一只REITs广州越秀房产信托基金在香港上市，大家的目光更加聚焦在REITs上，REITs已经成为了2006年房地产领域最为热门的话题。
种种迹象都表明了REITs在中国的发展脚步正在加快。但是我们也不可忽略现在内地房地产市场发展REITs的几大瓶颈：法律法规的不健全，如缺乏产业投资基金法相关法律、房地产产权登记制度及税收政策不完善；内地金融市场不成熟；房地产公司不规范；专业人才紧缺等。在这些条件的限制下，中国REITs的发展还需要一定时间的调整、完善与积累。所以现阶段内地的REITs还是寻求以海外上市的方式募集资金。
虽然到目前为止内地只有一支REITs越秀房产信托基金在香港上市，但是同时有一大批内地物业蠢蠢欲动计划着打包REITs进行海外上市，如大连万达集团计划通过将基于内地房地产的房地产投资信托基金在香港上市筹集至少1亿美元资金。随着投资的国际化，美国房地产投资信托的控制者们也纷纷转向中国市场。紧随全球第一大零售业REITs-西蒙(Simon)、全美第一大物流REITs管理公司普洛斯(Pro Logis)和全美第二大物流仓储REIT-AMB之后，全美最大的写字楼物业持有者REIT-EOP(Equity Office Properties Trust)也传出消息，其将加紧在中国内地房地产市场布局，初期投资重点锁定上海写字楼物业。
3.3 各国房地产投资信托基金设立条件的综合比较
REITs是伴随着国家各项相关法规的颁布与实施而不断发展与完善的，尤其是法律中有关REITs设立的条件要求，直接指引着REITs的推行与发展。根据美国的《税收改革法》，新加坡的《新加坡房地产基金指引》与香港的《房地产信托投资基金守则》，可以归结出三个国家在REITs的设立条件上的不同。
3.3.1 各国房地产投资信托基金的发展状况（以美国、新加坡、香港为研究对象）
一、美国
根据美国国家房地产投资信托基金协会（Nation Association Real Estate Investment Trusts,简称NAREIT）统计，迄今美国有大约200只在美国证券交易委员会（SEC）注册的REITs，这些登记上市的REITs总资产超过4750亿美元。而已在SEC 注册的REITs中约有20家未上市交易。还有大约有800 家REITs 尚未向SEC 注册，也不在证交所交易。美国REITs已发展为最成熟的房地产投资信托基金（REITs）市场，并将REITs这种金融创新工具逐渐应用到全球范围。
二、新加坡
新加坡是亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家，从1999 年5 月颁布了《新加坡房地产基金指引》(Guidelines for Property Funds in Singapore)以来，新加坡REITs（S-REITs）市场从无到有，截至2005年底共有7只REITs：嘉茂(CapitaMall Trust,CMT)、腾飞(Ascendas Real Estate Investment Trust,A-REIT)、置富(Fortune Real Estate Investment Trust,fortune REIT)、嘉康(CapitaCommercial Trust,CCT)、新达(Suntec Real Estate Investment Trust,Suntec REIT)、枫树(Mapletree Logistics Trust,MLT)、丰盛(Macquarie MEAG Prime REIT,MMP REIT)在新加坡证券交易所上市，总市值超过100亿新币，折合人民币大约为500亿元。
表3.4 （数据来源:新加坡证券交易所www.sgx.com 截至2006年4月20日)
从表3.4可以看出，新加坡的REITs总体上而言都运作的相当成功，除了05年9月刚上市的丰盛股价出现了下跌之外，其他6支REITs的股价都达到不同的程度的增长，其中嘉茂与腾飞更是分别达到了145.8%和151%的增长。经过分析还可以发现，通过不断收购新的不动产可以使得REITs的规模在短时间内迅速扩张。如腾飞基金在上市后不到四年的时间里，已经连续收购了39个物业，基金市值从2002年末发行时的接近6亿新加坡元，迅速扩大至目前的28.5亿新加坡元左右。