REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(5)
步骤五：建筑管理公司按契约规定对各种房地产证券的投资安全性、盈利性、证券组合及其价值进行评估。
步骤优尔：将取得的房地产投资标的产权登记在房地产投资基金专户名下。
步骤七：公司方面提供专业建议并指示保管银行执行投资信托基金运用的有关事宜。
步骤八：房地产投资基金标的所获得的投资收益也并入基金纳入专户保管。
步骤九：由保管银行依委托契约从基金专户中支付建筑管理公司的委托费用，保管银行依房地产投资信托契约收取基金保管费用。
步骤十：保管按房地产投资信托契约将基金收益按时分配给凭证持有人。
2.3.7 房地产基金操盘关注点
一、基金目标客户选择要求
（1）公司规模不宜太大
公司资产规模在3亿～10亿元之间。
（2）项目规模
开发面积在20万~30万平方米之间，年竣工可销售面积在10万～20万平方米之间，年销售额在3亿~10亿元人民币之间。
（3）成长型企业
在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有了相当的积累，正处在快速发展期和爬坡阶段。
（4）城市选择
主要选择二、三线城市。如内陆重要省会城市西安、济南、重庆和武汉等和非省会重要城市如宁波、大连等。
（5）客户选择
在二、三线城市主要选择在当地排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商，而在一线城市主要选择优秀的项目，关键在于性价比、地段和配套。
（6）选择企业机制
民企主要选择已经进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业。国企主要选择已经改制或正要改制的企业。这种类型的企业市场化程度较高，有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则。
二、基金选择项目的三种倾向
（1）风险收益稳定的项目
选择具有品牌连锁型项目及企业此前已开发和销售过的成功项目，注重良好口碑和市场惯性。
（2） 风险相对高收益也高的项目
选择硬件条件如地段、规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较完善，且爆发力冲击力大，有较大潜力的项目。
（3）项目市场综合优势强
项目和企业的管理团队做到专业分工及人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强。
三、基金组合投资方式
方式一：选择2～3个好项目，安全快速实现回报；
方式二：选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金和其他方面给予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益。
四、基金投资模式
（1）债权方式
在企业不具备银行融资的条件下，支持企业交付土地出让金等相关费用，不保证资金的安全性和预期收益，可能需要财产抵押和担保。
（2）股权和收购方式
在企业或项目最需要资金或经营不善时期以股权和收购项目的方式注入资金。
2.3.8 吸引外资基金的五种策略
越来越多的外资正在大举进入中国地产业，NG，摩根士丹利，高盛、雷曼等国外金融公司及致力于房地产投资的基金机构都开始在中国拓展业务。地产价格的增长潜力和人民币升值的预期，使他们急切地想把钱投入到中国的好项目中。
但是外资并非想像中的那么容易被说服。实际上，没几个项目为外资的考察做了充分准备。要解决这种项目投资中的交流隔阂并不简单，其中，最缺乏的是对外商想在房地产项目中得到什么的基本理解。
管理科学中最基本的概念包括五方面内容：产品、价格、地点、推销管理。这提供了一个基本的，高度适用的框架，也正是在吸引外资中要强调的主要方面。