REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(9)
图3.2 契约型REITs的基本结构图
公司型投资基金在法律构造上由投资者、投资公司、基金管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两层互动的法律关系:一是发生在投资人和投资公司之间的纯粹的股东与股份公司的关系,两者的权利义务关系由《公司法》予以调整,投资收益和盈利由投资公司分配给投资人;二是发生在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系,三方当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关系,其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份,基金管理人和基金托管人为共同受托人。
从经济角度看,契约型投资基金比公司型投资基金更加简单,体现了效率原则;从法律角度看,前者比后者更加符合信托原理。
图3.3 契约型REITs与公司型REITs的比较
二、按投资人能否赎回分为封闭式和开放式
封闭式REITs发行规模固定,投资人若想买卖此种投资信托基金的证券,只能在公开市场上竞价交易,而不能直接同REITs以净值交易。同时,为保障投资人的权益不被稀释,此种REITs成立后不得再募集资金。
开放式REITs的发行规模可以增减,投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。采用封闭式运作方式的REITs基金,其基金份额上市交易要符合REITs专项法的一系列规定和交易所上市交易规则规定的上市条件。
而采用开放式运作方式的REITs基金,其基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券,以备支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照REITs专项法的规定,如基金合同另有规定的,则要按照其规定。
三、按REITs的资金投向分为资产类、抵押类、混合类
1.资产类(Equity)。投资并拥有房地产,主要收入来源于房地产的租金。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs既对具体项目进行投资,如写字楼、住房等,也可以对某个区域进行长远投资。
2.抵押类(Mortgage)。投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS),收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押类REITs主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。机构本身不直接拥有物业,而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去,从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押类REITs股息收益率比资产类REITs高,但根据风险收益原理,高收益意着高风险。
3.混合类(Hybrid)。介于资产类和抵押类之间,混合类REITs采取上述两类的投资策略,具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点,即在从事抵押贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权。
3.2.2 国外REITs的特点
房地产投资信托基金通常对投资方向有严格的规定。
一是各国一般都有规定房地产资产与收入在基金的资产与收入构成中必须占有相当大的比重。美国的房地产基金就规定,总资产中必须至少有75%投资于与房地产有关的业务,如房地产运营、房屋抵押贷款、对其他房地产投资信托基金的投资;房地产投资信托基金的总收入中至少应有75%来源于房屋租金收入、房屋抵押贷款的利息收入及出售物业的利润。
二是通常要求投资必须按照基金合同认真执行。
三是为加强基金的风险控制,各国规定基金不得将大量的资金投资于房地产开发。即使从事开发,也是自己开发完后,自己经营和管理,并不出售物业。如作为一个综合性金融机构的荷兰ING便不是一个独立的开发商,在其管理的房地产投资信托基金中,ING房地产分三个范围,投资长期持有,获取租金,这部份投资占业务的62%,贷款融资是33%,房地产开发仅占5%。