REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(19)
5 案例分析
5.1 大连万达REITs案例分析
2004年4月央行出台政策，购物中心被列入“限制支持行业”。内地的融资渠道难以满足商业地产开发中所需要的大量沉淀资金，使得多数开发商苦于压力分割出售产权，万达也因此引发诸多纠纷。解决了纠纷后的万达表示，不再分割出售而是自己长期持有经营。无疑，这对万达的现金流是一个巨大的考验。
王健林表示，在没有建立低成本且稳定的收入系统前，采取寻找战略投资者合作外加一部分贷款的方式，而从长远来看，将更依赖REITs。
显然，王健林对于以REITs形式上市预谋已久，相信这也是不再出售购物中心产权主要原因。因为REITs是一种以现金收益证券化为标的的融资工具，它要求专注投资于可生产定期租金的地产项目（即收入的较大部分必须源于地产项目之中）。因此它对一次性出售无经营性租金回收的住宅项目没有关系，而同以经营收益为主的商业地产项目密切相关。
不出意外，招股文件已获通过的大连万达集团（下称“万达”）首只房地产信托投资基金（REITs）有望成为内地赴香港上市的第二只REITs。与越秀所走的路径不同的是，大连万达集团股份有限公司董事长王健林先通过携手澳大利亚麦格理银行“私募”一番之后，共同将部分万达商业广场打包上市。其“胃口”是通过REITs上市融资80亿元，远高于越秀投资近18亿的集资额。
5.2 万达REITs筹备历程
从2004年开始，万达集团便将一些商业广场进行分拆，直到2005年7月，作为万达战略投资者的麦格理银行开始浮出水面，万达REITs上市成为媒体关注的焦点。
1、由于REITs要求专注投资于可生产定期租金的地产项目，因此自2004年起，万达开始逐步停售转租。之前，包括北京万达广场在内各地购物中心都有分割出售部分；
2、2004年，国内金融政策对商业地产实施控制，万达资金链瞬间陷入紧绷状态。万达高层意图通过上市来解决问题，集团最初的设想是境外IPO。万达集团同时与麦格理及摩根斯丹利进行了接触。但最后王健林选择了与麦格理合作，进行RETIs上市。他认为RETIs的好处在于：
一是不受募集时间的限制。一般海外上市公司每12个月募资一次；
二是不受集资金额的限制。按万达2010年的目标，每年需要建设近10个购物中心，而每个购物中心大约投资8亿-10亿元，初步估算每年需资金约80亿元。
3、2005年7月，万达获得澳大利亚麦格理旗下一投资银行注资，以5000万美元和3800万优先债的价格出售万达9家商业广场的28%股权；
4、2005年底，万达整合旗下房地产管理有限公司和商业发展有限公司基本完成。这两家公司分别负责万达集团住宅地产和商业地产两大支柱产业的开发。一位万达集团管理人员表示，主要是基于企业发展战略进行的调整，以更好地符合国际要求。
5、目前万达已经完成上市前高管层的相关培训。并将于近期进行路演，路
演包括纽约、悉尼、法兰克福、香港等地区。这将是万达上市的最后一搏，如果路演成功，按照惯例之后一个月左右就可以挂牌上市。
5.3 万达REITs解构
由于万达的招股说明书始终没有公开，因此该资产包中具体将有哪些资产目前尚未能明确。据分析，去年麦格理银行投资的九个购物中心将成为首批上市的REITs资产。
具体项目包括大连、沈阳、青岛、南京、哈尔滨、济南、长沙、武汉、天津万达商业广场中未出售的物业，已经开业的南宁、南昌和长春万达广场和尚未开业的北京、上海和宁波商业广场被拒之门外。