REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(7)
一、销售类房地产项目(如住宅)
项目销售结束，基金分得利润自然退出。利润是来自于购房者，与合作开发商的关系属于分配利润关系。开发商只是可能要支付比银行更高的融资成本，当然如何克服在项目实施过程中，由于观念、管理水平等的差异带来的一系列与投资管理者的分歧，也是开发商要面临的实际问题。
二、收租型项目(如写字楼、酒店式公寓，酒店)
如果投资基金不属于保守型收租型基金，往往会在相对高位出售手中的股权份额。此时投资基金的利润来自接手该部分股权的买家。如果合作开发商希望最终实现自己对物业的绝对控制，就需要购买基金持有的股权，则溢价利润部分将转移到开发合作者身上；但若合作开发者也愿意获利出售套现，则无影响。
总体来看，对于开发企业而言，房地产基金扮演的是一种具有相对较高融资成本的财务合作者的角色。基金对开发项目进行资金支持（有些基金可能还能会带来项目管理、海外推广等方面的增值），但同时也要求相对较高的资金回报（15％~20％左右）。对于“短平快”（开发——销售）类型的项目，相对影响较小；对于希望长期持有物业的开发商，相对影响较大。当然这是指非保守型的投资基金。
但这并不意着，开发长期物业就不应该利用房地产基金。
首先房地产基金的退出溢价其实就是一种融资成本，对于无法在现有渠道筹集资金的开发商来说，有胜于无。
其次，如果对于那些有长远发展计划的开发商，完全可以利用与房地产基金的合作的资金优势，积极拓展开发、收购新的项目，利用较短的时间积累大量有效资产，形成规模效应，打造自己的资产品牌。然后就可以考虑利用资本市场进一步上市融资，也可以效仿capltaland、美国汉斯凭借自身在该专业领域的开发经验和实力，自己发起相关专业投资基金，形成自己资金实力。这不失为一种房地产发展商的发展模式选择。
3 房地产投资信托基金及其国内外模式研究
3.1 房地产投资信托基金概述
3.1.1 房地产投资信托基金概念
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以公司或商业信托的形式，以发行股票或收益凭证的方式集合多个投资者的资金，由专门投资机构进行运营管理，通过收购并持有收益类房地产或为房地产进行融资获取收益并享受税收优惠的金融投资产品。在房地产投资信托模式下，小额化投资房地产业的门槛降低了，能吸引中小投资者；而对于房地产开发企业来说，REITs的出现也可以改变传统的通过银行信贷进行融资模式的单一和不足。
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的基本理念起源于19世纪，最初的定义产生于1960年美国国内税收法典（Internal Revenue Code），当时对REITs的定义是：REITs即为一家公司拥有并在大多数情况下经营能带来收益的房地产，有些REITs也从事房地产融资，同时，要取得REITs资格的公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。之后伴随着税法与相关法律的不断调整，REITs发展到今天已经日趋成熟。
结合REITs在各国的发展历程及金融信托的理论知识，REITs的概念可以定义为：房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。
图3.1 信托型基金组织形式
3.1.2 房地产投资信托基金的特征
一、高派息、低成长