REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(6)
一、产品本身的投资价值
对大多数外国投资者来说，他们关心中国房地产投资项目的焦点是投资的高回报，这意着项目未必必须是高档楼盘，低档项目也会吸引外国投资者。投资与否的关键就在于交易条款要合理拟定，以及是否达到基本的国际标准。由于中国是一个发展中的市场，外商缺乏了解，他们就会在交易条款中格外谨慎。如果计算初期接触，外资通常需要120天进行投资评估。
二、物业的价格
与发达国家房地产市场的高昂价格相比，人民币的升值使中国房地产价格具有极强的吸引力。但在关注项目价格时，投资者通常期望强有力的资产回报。一个280亿美金投资基金的负责人会预期12个月后20％的人民币增值。即使他计算了很高的可能增值，也决不会在没有获得至少51％的控股权益下投资，不管价格上多么具有吸引力。考虑到其他风险因素，他对在中国投资回报的期望更高，甚至比在美国投资一个类似项目高出5%~10％的回报。
三、城市选择
和以前不同，外国投资者不会回避二级、三级城市。以前外商投资总是无一例外地瞄准像北京、上海、深圳这样知名大城市的项目。而近来，外资已开始投向沈阳、青岛、成都这些高速发展市场，并且对于投资地的限制越来越小。
不过，在一级城市之外，外商会适当降低价格以增加项目预期回报。郑州的一个商业地产开发商提出的投资回报率大约是8％，尽管拥有一个优质项目，却很难吸引外国投资者。8％的投资回报在北京或上海是可以接受的，但在像郑州这样的地方，外资不会考虑低于15％的投资回报率。
四、营销包装
包装需要一个详尽的商业计划，包括清晰的财务信息、建筑设计规划图和支持项目的经济基础描述。如果外国投资者在中国没有办事处，这些材料需要翻译成英文（即使外国投资者在中国设有办事处，也建议制作一份英文版信息以有助于联系到海外决策者）
五、开发商的管理团队
外国投资者对在中国与什么类型的人合作格外重视。对于有经验并有长期合作可能性的中方合作者，外商会特别注意。如果要和一个大型的投资机构做交易，应预料到他们会对公司和所有主要人员做背景审查。
在交易中，中方也应采取主动。应确保充分评估考虑投资的投资者的“人员因素”。看看他们的经验和以往投资交易的性质。如果投资者不熟悉中国当地的情况，要证实他们愿意学习，而且要教会他们慢慢熟悉。
2.3.9 房地产基金面临的挑战
一、法律环境不完善
国内没有产业基金投资法，国外基金在实际操作中，通常只能以投资公司的形式进行。若合作开发者也愿意获利出售套现，则无影响。
二、房地产金融市场不发达
目前房地产金融只能以银行信贷为主，相对比深圳中小企业板块的创立时间之久，国内房地产基金正式运作也可能在5年以后。
三、房地产开发企业财务不透明
基金要求投资企业的财务高度透明，但国内房地产企业多年来不规范运作，在短期内很难达到基金的要求。
四、缺乏专业的管理队伍
一方面基金公司的管理人才缺乏，另一方面房地产企业缺乏熟悉投资规则的专业人才。海外基金进入内地市场在未来2~4年内，只能是试验型阶段，4年以后，如果经济政策不发生大的变动，已进入的基金可能会大规模投资。在近期内，房地产基金不可能成为房地产投资的主力军。
2.3.10 房地产投资基金取舍抉择
“天下没有白吃的午餐”。引进房地产投资基金会不可能只是单纯的利好，也可能给开发企业带来的负面影响。海外房地产投资基金的退出方式分析：