REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(8)
由于REITs必须将大部分利润以分红形式支付给投资者，因此REITs股利回报普遍高于其他金融产品。同时，该规定也使得REITs自由现金流减少从而影响REITs未来的成长性。
二、收益稳定、风险较小
REITs投资的标的为具有可以预见的稳定现金流的不动产，因此具有收益稳定、抗通胀能力较强、风险较小的特点。
三、专家管理、风险分散
REITs下的房地产资产由专业机构提供专业化管理，可以有效提高资本效率；同时通过不同类型的房地产和不同地区房地产的组合投资有效分散风险。
四、较高流动性和安全性
REITs将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产，具有较高的流动性。此外，REITs的实物房地产权益特征和高流动性也为投资者带来了较高的安全感。
五、透明度高、可预见性强
REITs的资产组成都比较单纯，经营活动比较简单，租金收入、利息收入比较透明，支出方面有章可循，利润分配有明确法律规定，而且有着严格的信息披露制度。因此投资者通过分析把握REITs经营情况的难度不大，便于投资决策。
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3.1.3 房地产投资信托基金的分类
一、按组织形式分类
按照组织形式，REITs可以分为公司型和契约型。
公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司，由投资人认购公司股份而享有权利，投资收益以股利的形式分配给投资人的方式设立的REITs。
契约型REITs指采用信托的方式由委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上将收益权加以分割，使投资者取得表示这种权利的收益权凭证而设立的REITs。
二、按资金运用方式分类
REITs按照资金运用方式可以分为权益型、抵押型和混合型三类。
权益型指直接经营具有收益性的房地产投资组合，其收入来源主要为房地产租金及买卖收益，投资者依其持有股份分享收益。
抵押型将募集的资金以发放各种抵押贷款或投资于购买抵押贷款或抵押贷款支持证券的方式加以运用，具有金融中介的性质。
混合型是权益型和抵押型的综合，兼有上述二者的特征。
此外，REITs按照募集方式的不同，可分为公开上市交易、非上市交易和私募；按照投资标的确定与否可以分为专属型与非专属型；根据资产经营管理方式的不同可以分为内部管理型和外部管理型。
3.2 国内外REITs模式比较研究
房地产信托投资基金（REITs），又称为房地产投资基金、不动产投资信托基金等，基金的基本理念起源于荷兰，英国，成熟于美国，目前已经逐渐在世界各个经济发达国家普遍推出，虽然各国的具体操作手段有所区别，但本质是相同的，即都是指一种采取公司、信托或社团的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集投资者的基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者，使投资者分享房地产收益，并享受税收优惠的产业投资基金。
3.2.1 国外REITs的主要类型
一、按组织结构分为契约型和公司型
所谓契约型的REITs,是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上,将该契约的受益权加以分割,使投资人取得表示这种权利的受益凭证;公司型的REITs是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司,使投资人取得公司股份的形态,公司再将收益以股利形式分配给投资人。
契约型投资基金依据信托契约成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投资者)三方构成。投资基金依据规定三方权利和义务的《信托契约》进行运营。契约型投资基金本身不具有法人资格,投资者的出资额全部置于受托者的管理下,信托者代替投资者就信托资产的投资内容向受托者发出运用指示。从契约型基金的运作模式上看,它在法律构造上的经理人、托管人、投资人三方当事人如同信托制度上的三方当事人,其中,经理人为信托人(特别指出:信托原理上的信托人处于超然地位,而经理人却负有某些受托人的义务,这是立法与原理不一致之处),托管人为受托人,投资人为受益人。