REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(12)
三、香港
2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs）投资海外房地产的限制，意着香港房地产基金可以投资于全球各地的房地产，从而促进了香港REITs的迅速发展。2005年11月25日，领汇房地产投资信托基金以上限价10.3港元发行。紧接着，弘富产业信托与内地第一支REITs越秀房产信托基金分别在香港上市。
表3.5（数据来源：www.hk.finance.yahoo.com）
从表3.5可以看出，从2005年11月香港第一支REITs上市发展到现在才短短几个月的时间。然而在这几个月的发展下，香港房地产投资信托市场的规模迅速扩大，现在的市值已经接近50亿美元，表现相当炽热。而且，虽然香港REITs市场起步较晚，但香港市场具有大规模的商业房地产，作为香港经济主要命脉的地产业将具有巨大的发展空间。
3.3.2 各国房地产投资信托基金设立条件的综合比较
从对REITs发展历程的研究中我们发现，REITs是伴随着国家各项相关法规的颁布与实施而不断发展与完善的，尤其是法律中有关REITs设立的条件要求，直接指引着REITs的推行与发展。根据美国的《税收改革法》，新加坡的《新加坡房地产基金指引》与香港的《房地产信托投资基金守则》，可以归结出三个国家在REITs的设立条件上的不同。
一、组织结构
美国：
1、必须以美国纳税法人公司的形式，并由董事会或基金托管人管理
2、股东应该有100人以上，前5大股东持有股份不能超过总股份的50%
新加坡：
1、受托人须由新加坡金融管理局（MAS）认可，资本不低于100万新元，具有相关专业经验的独立第三方管理公司
2、资产管理公司必须是在新加坡注册上市的，持有MAS颁发的投资顾问执照，从业5年以上的独立第三方管理公司
香港：
1、必须以信托的形式组成，不能以公司形式组成
2、必须任命一个1000万资本以上、能代表信托单位持有者利益的独立第三方担任受托人
3、必须任命一个经证券与期货委员会批准的管理公司对信托资产进行管理
4、必须任命一个独立的资产评估师
5、除经信托持有者同意外，持有不动产时间必须不少于两年
6、必须在香港股票交易所挂牌上市公开交易
7、可以通过全资专用载体（SPV：special purpose vehicles）购买和拥有不动产
8、REIT每年进行一次价值评估
二、资产要求
美国：
1、至少75%的资产由房地产、现金或现金等价物和政府债券构成
2、对具有纳税主体资格的子公司的股权投资不超过总资产的20%
3、持有除政府和子公司外某一发行人的证券不得超过总资产的5%
新加坡：
1、至少70%以上的资产是投资于房地产和与房地产相关的资产
2、S-REITs不能从事或参与房地产开发活动，不论是以独资或合资方式，还是以投资于非上市房地产开发商的形式进行
3、除了投资于获准开发的空地上即将开发的房地产外，不能投资于空地
4、投资于新加坡境内为开发完成的非住宅房地产，或者是新加坡境外未开发完成的房地产，均不得超过总资产的20%
香港：
1、只可以投资于房地产项目
2、可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位，但这些项目的累计合约价值不得超过总资产净值的10%
3、除了修缮、翻新、改造外，不能投资于空置土地或参与物业开发活动
4、允许通过特别子公司投资于旅馆或游乐园
5、不能对外贷款、为任何债务提供短期担保或不经受托人事先书面同意用信托资产设担保